Проект обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с обжалованием отказа органов местного самоуправления в предоставлении в аренду либо собственность недвижимого имущества, а также отказа в выкупе арендованного имущества
В соответствии с планом работы Арбитражного суда Астраханской области на 2 полугодие 2011г. проведен анализ судебной практики рассмотрения заявлений об обжаловании отказа органов местного самоуправления в предоставлении в аренду либо собственность недвижимого имущества, а также отказа в выкупе арендованного имущества за 2010г. и 9 месяцев 2011г.
За указанный период арбитражным судом Астраханской области рассмотрено 23 заявления указанной категории.
По итогам рассмотрения заявлений:
- удовлетворено - 10 заявлений
- отказано в удовлетворении – 10 заявлений
- прекращено производство (п. 4 ч. 1 ст. 150АПК РФ) – 3 заявления
- 12 судебных актов из указанного числа рассмотренных дел обжалованы в вышестоящих инстанциях, из их 6 судебных актов оставлены без изменения, 6 отменены (из них 2 восстановлены)
Практика рассмотрения дел указанной категории была разноречивой.
Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в собственность.
Пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендуемое помещение может быть выкуплено в упрощенном порядке только при соблюдении четырех условий, указанных выше.
Согласно части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, однако, комитет по управлению муниципальным имуществом обязан представить доказательства об уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной платы на соответствующий период.
Потребительское общество «Волжанка» обратилось в Комитет имущественных отношений города Астрахани с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого обществом помещения общей площадью 134 кв. м. в соответствии Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (дело № А06-94/2010)
Комитет отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества в рамках Закона № 159-ФЗ в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 136 424,18 руб. по договору аренды от 22.06.1999г., указав, что, решением городского совета г. Астрахани от 28.04.2005 № 106 с 01.05.2005г. введена в действие новая базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объектов нежилого муниципального фонда города Астрахани и изменена методика (формула) определения размера арендной платы.
Арендатор с 01.05.2005г. должен был самостоятельно определить размер арендной платы и без согласования с арендодателем самостоятельно производить оплату аренды в ином, повышенном размере.
Арендные отношения потребительского общества «Волжанка» с Комитетом установлены с 1991 года. Комитет самостоятельно рассчитывал сумму арендной платы в месяц с учетом коэффициентов и льгот, направлял уведомление об изменении арендной платы арендатору, который, получив уведомление, согласовывал его своей подписью и удостоверял печатью.
Договор от 18.10.1991 был переоформлен путем заключения договора от 11.08.1994 между Комитетом и обществом.
Судом сделан вывод о том, что типовой договор аренды от 11.08.1994 не является новым договором аренды, а является новой формой договора от 18.10.1991г. Впоследствии договором аренды между сторонами от 25.07.1996г. срок действия договора аренды был пролонгирован до 01.07.1997 г.
Пунктом 8 типовых договоров аренды, начиная с договора от 25.07.1996 № 4190, установлено, что за указанное в договоре помещение «Арендатор» оплачивает «Комитету» самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству. «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.
Из буквального толкования положений пункта 8 типового договора аренды следует, что «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор в части увеличения арендной платы. Поэтому Комитет обязан был представить доказательства об уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной платы на соответствующий период.
Комитетом, такие уведомления арендатору не направлялись. Публикация решения Совета муниципального образования «город Астрахань» от 28.04.2005 № 106 в средствах массовой информации не может служить доказательством исполнения условий заключенного договора об уведомлении арендатора об изменении ставки арендной платы.
Факт отсутствия уведомления арендатора Комитетом об изменении размера арендной платы Комитетом не оспаривался. Комитет полагает, что арендатор с 01.05.2005 года должен был самостоятельно определить размер арендной платы и без согласования с арендодателем самостоятельно производить оплату аренды в ином, повышенном размере.
Комитетом не были представлены доказательства наличия у заявителя задолженности по договору аренды.
Обжалуя действия Комитета, общество обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.05.2010 заявленные требования удовлетворены. В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции решение Арбитражного суда Астраханской области оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции указал, что из буквального толкования положений пункта 8 типового договора аренды следует, что «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор в части увеличения арендной платы. Поэтому Комитет обязан представить доказательства об уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной платы на соответствующий период.
Решение о приватизации должно быть принято органом местного самоуправления в сроки, установленные законом.
Индивидуальный предприниматель Колпаков В.С. обратился в арбитражный суд Астраханской области с заявлением к администрации муниципального образования «Рабочий поселок Красные Баррикады» о признании незаконным бездействия главы администрации муниципального образования «Рабочий поселок Красные Баррикады» Икрянинского района Астраханской области, выразившегося в неисполнении требований и норм Федерального закона № 159-ФЗ, и об обязании администрации муниципального образования «Рабочий поселок Красные Баррикады» направить проект договора купли-продажи арендуемого помещения - нежилого помещения площадью 516 квадратных метров, расположенного по адресу: Астраханская область, Икрянинский район, рабочий поселок Красные Баррикады, с зачетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 5 885 000 рублей (дело № А06-5134/2010).
Решением арбитражного суда Астраханской области заявленные требования предпринимателя были удовлетворены. Бездействие главы администрации муниципального образования Рабочий поселок «Красные Баррикады» в виде ненаправления в адрес индивидуального предпринимателя проекта договора купли-продажи с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества при определении рыночной стоимости арендуемого имущества было признано незаконным. Суд первой инстанции обязал администрацию муниципального образования Рабочий поселок «Красные Баррикады» направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции решение арбитражного суда Астраханской области отменено и по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя отказано.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, считая, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления предпринимателя о признании бездействия администрации незаконным, указал, что на момент обращения предпринимателя с заявлением в суд, а также на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции решение об условиях приватизации спорного имущества Советом МО «Рабочий поселок Красные Баррикады» принято не было, у администрации не имелось правовых оснований для направления проекта купли-продажи договора арендуемого имущества. Администрацией была проведена оценка имущества, подлежащего приватизации, проект об условиях приватизации имущества дважды направлялся администрацией на рассмотрение в Совет МО «Рабочий поселок Красные Баррикады», но решение принято не было.
Суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции неправомерно обязал администрацию направить в адрес индивидуального предпринимателя проект договора купли-продажи с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения, поскольку предприниматель обжаловал бездействие администрации в рамках главы 24 АПК РФ, требование о согласовании цены арендуемого имущества предпринимателем не заявлялось, следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для определения цены нежилого помещения с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции отменено, решение арбитражного суда Астраханской области оставлено в силе. При этом суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов суда апелляционной инстанции о том, что уполномоченным органом является не администрация, а поселковый совет, и поэтому администрация не могла произвести действий, указанных в законе, поскольку сроки и процедура рассмотрения заявлений о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства установлены Законом № 159-ФЗ. Муниципальные органы не вправе устанавливать сроки и процедуру рассмотрения таких заявлений, превышающие или изменяющие установленные федеральным законом условия, сроки и порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.
Органы местного самоуправления не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости, а также не вправе после опубликования названного Закона совершать действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого ими имущества.
Индивидуальный предприниматель Кустова Н.В. обратилась с заявлением в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений города Астрахани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. В порядке восстановления нарушенного права предприниматель просила обязать комитет заключить договор купли-продажи арендуемого имущества от 31 августа 2009 года. (дело А06-1855/2011)
Между комитетом и предпринимателем Кустовой Н.В. заключен договор аренды нежилого помещения от 19.11.1999 общей площадью 201,4 кв.м, срок аренды определен с 01.12.1999 по 01.12.2000, впоследствии продлен по 28.11.2001. Согласно изменениям, внесенным в указанный договор от 01.05.2001, срок аренды продлен до 30.04.2011г.
Постановлением администрации города Астрахани от 29.07.2009 № 2855 «О приватизации муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендаторов» нежилое помещение. Арендуемое предпринимателем Кустовой, внесено в список приватизации муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества.
21.05.2009 Кустова Н.В. обратилась в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» комитет направил в адрес заявителя проект договора купли-продажи и предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по установленной цене. Данное письмо было получено заявителем 07.08.2009.
В своем ответе от 10.08.2009 предприниматель дала согласие на реализацию своего права на приобретение арендуемого имущества по оценочной стоимости в размере 1 800 000 руб.
31.08.2010 предприниматель повторно подтвердила свое согласие на приобретение спорного имущества по цене 1 800 000 руб. с рассрочкой оплаты на срок не менее трех лет.
15.09.2009 комитет по управлению муниципальным имуществом уведомил заявителя об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку тридцать дней со дня получения предложения и проекта договора купли-продажи истекли 06.09.2009, а также предложил погасить задолженность по арендной плате за арендуемое нежилое помещение.
25.01.2010 предприниматель обратилась к ответчику с заявлением о возобновлении процедуры реализации преимущественного права на приобретение имущества.
Комитет письмом от 26.02.2010 отказал предпринимателю в возобновлении процедуры, указав, что 15.09.2009 комитет сообщил об утрате преимущественного права на приобретение нежилого помещения.
Рассмотрев и оценив доводы комитета, приведенные в обоснование отказа в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, не признал их обоснованными, являющимися основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований. Заявитель соответствует требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ, и им соблюдены условия, предусмотренные названным Законом для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Комитет по управлению муниципальным имуществом настаивал на своей позиции об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с пропуском тридцатидневного срока, установленного пунктом 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ для подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. При этом, по мнению комитета, он обоснованно отклонил предложение предпринимателя о возобновлении процедуры реализации преимущественного права, поскольку Закон № 159-ФЗ не содержит такого понятия как «возобновление».
Решением суда первой инстанции требование о признании незаконным отказа КИО г. Астрахани в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения удовлетворено. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.
Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
На основании положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при названных этой нормой условиях.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации», перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен Законом № 159-ФЗ исчерпывающим образом, и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости, а также не вправе после опубликования названного Закона совершать действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого ими имущества.
В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно части 3 статьи 1 этого Федерального закона неурегулированные им отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В пункте 4 статьи 3 Федерального закона о приватизации предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным этим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.
Поскольку частью 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендаторам, которые соответствуют требованиям, установленным статьёй 3 этого Федерального закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества, вместе с тем порядок урегулирования возникающих при этом разногласий не предусмотрен вышеназванным Федеральным законом и Федеральным законом о приватизации, суды исходя из фактических обстоятельств дела обоснованно применили положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель получил проект договора купли-продажи 07.08.2009, а вернул копию договора купли-продажи и протокол разногласий в комитет 10.08.2009, то есть в рамках срока, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.
Довод комитета о том, что предприниматель не обжаловала письмо Комитета от 15.09.2009г., в котором сообщалось об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд кассационной инстанции посчитал несостоятельным, поскольку, отказ в реализации преимущественного права связан с наличием задолженности по арендной плате, а не с пропуском тридцати дневного срока подписания договора. После установления судами по делу № А06-5707/2009 отсутствия задолженности, предприниматель обоснованно обратилась к комитету с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что все действия предпринимателя были направлены на заключение договора купли-продажи, о чем свидетельствуют направленный ответчику протокол разногласий, заявление о возобновлении процедуры реализации преимущественного права на приобретение имущества и у комитета отсутствовали правовые основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя
Индивидуальный предприниматель Вартанян И.Ж. обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным решения комиссии по зачету денежных средств арендаторов при Комитете имущественных отношений муниципального образования «Город Астрахань» в зачете полной стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения и обязании Комитета имущественных отношений засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере 2 381 924 в счет оплаты приобретаемого имущества (дело А06-4135/2010).
04 апреля 2003г. между предпринимателем Вартаняном И.Ж. и Комитетом имущественных отношений города Астрахани, на основании распоряжения Администрации заключен типовой договор аренды муниципального имущества для использования под магазин, сауну.
Срок действия договора согласован сторонами с 16.04.2003 по 16.04.2018г.
Одним из условий договора явилось условие своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, а при аренде части здания принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, его фасада и благоустройстве прилегающей территории.
В течение всего времени эксплуатации арендованного помещения предпринимателем производился ремонт и реконструкция арендованного помещения.
Согласно отчету МУП г. Астрахани «Нежвижимость» рыночная стоимость затрат на ремонт арендуемого нежилого помещения по состоянию на дату оценки (17.11.2008) составила 2 381 924 руб.
Распоряжением Комитета от 23.01.2009 были приняты затраты на ремонт арендуемого объекта в счет арендной платы в размере 66 187 руб. 90 коп.
Вартанян И.Ж. обратился 21.10.2009 в Комитет с письмом, в котором, ссылаясь на отчет об оценке, а также на то, что им подана заявка на первоочередной выкуп арендуемого помещения, просил провести дополнительный зачет понесенных затрат на ремонт помещения с последующим включением суммы зачета в выкупную стоимость объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
10.06.2010г. комиссией по зачету затрат средств арендаторов, принято решение о зачете 10% от суммы затрат, что составляет 238 192 руб. 40 коп.
Вартанян И.Ж., полагая, что решение комиссии по зачету от 10.06.2010г. противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы при осуществлении им предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Астраханской области в удовлетворении требований предпринимателя Вартаняна И.Ж. отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Астраханской области оставлено без изменения.
Суды, исходя из буквального толкования условий договоров в порядке статьи 431 ГК РФ, установили отсутствие со стороны Комитета нарушений закона или иного нормативного правового акта и прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Пункт 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
На основании представленного ИП Вартаняном И.Ж. отчета, Комитет распоряжением от 23.01.2009 № 105-р принял в счет арендной платы затраты средств предпринимателя в связи с произведенным ремонтом в сумме 132 375 руб. 60 коп., таким образом Комитет уже зачел все понесенные предпринимателем расходы.
Судами также установлено, что основную часть расходов, понесенных заявителем, нельзя отнести к работам по проведению капитального ремонта, так как данные работы относятся к отделочным и служат, прежде всего, интересам арендатора, а также на отсутствие достаточной совокупности доказательств, подтверждающих факт несения расходов.
Постановлением суда кассационной инстанции решение Арбитражного суда Астраханской области и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда оставлены без изменения.
Суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение недвижимого имущества, являющегося объектом договора аренды.
Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Три медведя» обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконными отказов администрации города Астрахани, управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (правопреемник комитета по управлению имуществом города Астрахани), муниципального унитарного предприятия г. Астрахани «Уют» в преимущественном праве на отчуждение арендованного недвижимого имущества, и обязании осуществить возмездное отчуждение нежилого помещения общей площадью 334,8 кв.м.(Дело А06-6057/2010)
Между обществом и Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани заключен договор аренды нежилого помещения площадью 335,2 кв.м. для использования под магазин от 20.01.2004г. Срок действия договора аренды определен с 01.02.2004 по 31.01.2019. Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи от 20.01.2004.
Дополнительным соглашением от 04.12.2009 к договору аренды внесены изменения, в соответствии с которыми площадь помещения определена в размере 334,8 кв.м.
ООО «ПКФ «Три медведя» направило в адрес МУП «Уют» заявление от 08.12.2009г. о возмездном отчуждении арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ ФЗ.
Заявив о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общество указало, что оно соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», арендуемое помещение находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение более четырех лет в соответствии с договором аренды, отсутствует задолженность по арендной плате, площадь арендуемого имущества не превышает установленные законом предельные значения.
Комитет 20.01.2010г. уведомил Координационный Совет в области развития и среднего предпринимательства при мэре г. Астрахани о принятии МУП «Уют» решения об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и обремененного договором аренды.
МУП «Уют» письмом от 16.09.2010г. сообщило ООО «ПКФ «Три медведя» об отказе в предоставлении права первоочередного выкупа арендованного помещения в связи нецелесообразностью совершения данной сделки.
Управление муниципального имущества администрации города Астрахани письмом 23.09.2010г. уведомило ООО «ПКФ «Три медведя» о том, что преимущественное право не может быть реализовано, поскольку собственник имущества унитарного предприятия не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящемся в хозяйственном ведении муниципального предприятия. Реализация преимущественного права на выкуп помещения возможна только в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.
Данное обстоятельство явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, пришел к выводу о том, что МУП «Уют» дало согласие на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства ООО «ПКФ «Три медведя» в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции в части признания незаконным отказа МУП «Уют» в предоставлении ООО ПКФ «Три медведя» права первоочередного выкупа арендованного помещения и обязания МУП «Уют» в течение 10 дней отозвать из администрации г. Астрахани письмо - отказ в даче согласия о возмездном отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого обществом, отменено.
В удовлетворении требований в указанной части отказано.
Решение суда в части обязания Управления в двухнедельный срок осуществить подготовку проекта распоряжения администрации г. Астрахани о согласовании возмездного отчуждения муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения МУП «Уют» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ООО ПКФ «Три медведя» изменено. Суд обязал Управление произвести действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, указал, что суд первой инстанции, признавая незаконным отказ Управления в предоставлении ООО ПКФ «Три медведя» в праве первоочередного выкупа арендованного помещения, правомерно пришел к выводу о том, что ссылка Управления на отсутствие согласия муниципального предприятия, в хозяйственном ведении которого находится имущество, и о выкупе которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ заявило ООО ПКФ «Три медведя», несостоятельна.
До решения вопроса отчуждения муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения ООО «ПКФ «Три медведя» МУП «Уют» направило администрации письмо от 09.09.2010 об отзыве своего решения о согласии на возмездное отчуждение недвижимого имущества помещения общей площадью 334,8 кв.м. Письмом от 16.10.2010 МУП «Уют» отказало в ООО «ПКФ «Три медведя» в праве первоочередного выкупа вышеназванного арендованного имущества.
Суд первой инстанции, расценил данный отказ в качестве отзыва раннее данного акцепта на предложение ООО «ПКФ «Три медведя» о возмездном отчуждении арендованного помещения, выраженное в письме от 08.12.2009г.
Данный довод явился основанием для обращения МУП «Уют» в арбитражный суд с апелляционной жалобой.
Федеральным законом № 159-ФЗ на муниципальные унитарные предприятия не возложены обязанности по принятию решений об условиях приватизации.
Полномочия государственного или муниципального унитарного предприятия, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, определены пунктом 3 статьи 4 указанного Федерального закона в редакции, действующей на момент обращения общества с соответствующим заявлением.
В силу пункта 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что МУП «Уют» не является уполномоченным органом, чьи решения могут быть оспорены в порядке статей 29, 198 АП РФ; правоотношение не явилось следствием конфликта публично-правового характера, оспариваемый отзыв ранее данного согласия МУП «Уют» не создает препятствий для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции, признавая незаконным отказ Управления муниципального имущества в предоставлении ООО ПКФ «Три медведя» в праве первоочередного выкупа арендованного помещения, содержащийся в письме от 29.09.2010 правомерно пришел к выводу о том, что ссылка Управления на отсутствие согласия муниципального предприятия, в хозяйственном ведении которого находится имущество, о выкупе которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ заявило ООО ПКФ «Три медведя» несостоятельна.
Вместе с тем, ссылка суда первой инстанции на положения части 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ, пункт 1 статьи 435, пункт 1 статьи 438 Гражданского Кодекса Российской Федерации является неправомерной.
Суд указал, что со стороны МУП «Уют» имел место акцепт оферты, направленной ООО «ПКФ «Три медведя» и касающейся выкупа арендуемого имущества, указав, что в январе 2010 года МУП «Уют» дало согласие ООО ПКФ «Три медведя» на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.
Отзыв директором МУП «Уют» через 8 месяцев согласия на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, затягивание Комитетом процедуры подготовки документов (проекта распоряжения администрации о согласовании возмездного отчуждения муниципального имущества), суд первой инстанции счел злоупотреблением правом.
В рассматриваемом случае Управление ссылается на то, что МУП «Уют» не имело законных оснований давать согласие на заключение сделки, не получив согласие собственника имущества, что соответствует части 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 4 указанного закона в редакции, действовавшей на момент обращения ООО ПКФ «Три медведя» с заявлением, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.
Решений о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, МУП «Уют» не принимало. Не принималось соответствующих решений органом государственной власти субъектов Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.
Суд апелляционной инстанции в данной ситуации, применил переходные положения, содержащиеся в статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно части 2 которой субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 указанного закона перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что спорное имущество закреплено за МУП «Уют» на праве хозяйственного ведения, и обременено договором аренды муниципального нежилого помещения от 20.01.2004 с арендатором - ООО «ПКФ «Три медведя». Право хозяйственного ведения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.
Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
В рассматриваемом случае право хозяйственного ведения возникло у МУП «Уют» 02.12.2009, то есть после обращения ООО «ПКФ «Три медведя» с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В силу абзаца 2 пункта 5 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона № 159-ФЗ» и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 290-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
В данном случае, после принятия Федерального закона №159-ФЗ и обращения ООО «ПКФ «Три медведя», собственник совершил действия, препятствующие реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Исходя из изложенного, суд признал незаконным отказ Управления муниципального имущества администрации города Астрахани в предоставлении ООО «ПКФ «Три медведя» преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного вышеназванному по адресу общей площадью 334,8 кв.м.
Суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 201 АПК РФ обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ПКФ «Три медведя» путем обязания в двухнедельный срок осуществить подготовку проекта распоряжения администрации о согласовании возмездного отчуждения муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения МУП «Уют» и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства - ООО ПКФ «Три медведя».
Суд апелляционной инстанции решение суда в указанной части признал не соответствующим пункту 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.
В соответствии с указанной нормой закона в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ, действующей на момент принятия судебного акта, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда в части признания незаконным отказа Управления, обязал последнее произвести действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.
Аналогичная ситуация рассмотрена при разрешении заявления индивидуального предпринимателя Шуматова Н.Н. о признании незаконным бездействия Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани в виде отсутствия своевременных действий, связанных с обеспечением реализации преимущественного права выкупа помещения общей площадью 149,4 кв. метра, признании незаконными действий МУП г. Астрахани «УЮТ» об отозвании от исполнения и прекращения согласования распоряжений о продаже недвижимого имущества, признании незаконным отказа МУП г. Астрахани «УЮТ» об отказе в предоставлении права первоочередного выкупа арендованного помещения и обязании Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, МУП «Уют» принять меры по получению согласия собственника помещения на совершение сделки по отчуждению арендованного помещения по адресу, направлению предложения о заключении договора купли-продажи арендованного помещения с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, а также проект договора купли-продажи арендуемого помещения. (Дело А06-5934/2010)
Решением арбитражного суда Астраханской области от 23.12.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным бездействие Управления имущественных отношений города Астрахани в виде отсутствия своевременных действий связанных с обеспечением реализации предпринимателем Шуматовым Н.Н. права первоочередного выкупа арендованного помещения, признал незаконным отзыв оферты МУП «Уют» о согласии в предоставлении заявителю права первоочередного выкупа арендованного помещения, и обязал Управление имущественных отношений города Астрахани в двухнедельный срок осуществить подготовку проекта распоряжения администрации города Астрахани о согласовании возмездного отчуждения муниципального имущества. В остальной части требований заявителю отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции обязал Управление имущественных отношений города Астрахани совершить по заявлению ИП Шуматова Н.Н. действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отменил решение суда первой инстанции в части признания незаконным отзыва оферты МУП «Уют», производство по делу в указанной части прекратил. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, указал, что передача в хозяйственное ведение недвижимого имущества, не может повлиять на реализацию прав заинтересованного лица при преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, поскольку право хозяйственного ведения возникло у МУП «Уют» после обращения предпринимателя с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Доказательств, подтверждающих фактическую передачу спорного имущества МУП «Уют», не представлено, предприятием спорное имущество для достижения целей его деятельности не использовалось, помещения находились в аренде и фактически использовались заявителем.
Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, осуществляет Российская Федерация, администрация муниципального образования полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности, не обладает.
Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Магистраль» обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области в предоставлении земельного участка, выраженного в письме от 04.05.2010 № 957; признании права управления и распоряжения спорным земельным участком за администрацией муниципального образования (Дело № А06-2612/2010).
Решением Арбитражного суда Астраханской области требования заявителя удовлетворены в части. Отказ администрации в предоставлении земельного участка обществу признан незаконным.
Суд обязал администрацию предоставить обществу ответ на обращение от 06.04.2010г. о рассмотрении возможности предоставления земельного участка по существу данного обращения. В удовлетворении заявленного обществом требования о признании права управления и распоряжения земельным участком за муниципальным образованием «Приволжский район» Астраханской области отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части удовлетворения требований, в обжалуемой части принят новый судебный акт, которым обществу отказано в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка обществу.
Согласно материалам дела, ООО ПКФ «Магистраль» обратилось в администрацию с заявлением от 06.04.2010г. о рассмотрении возможности предоставления земельного участка, расположенного в районе поселка Мошаик Приволжского района Астраханской области, необходимого под проектирование строительства и эксплуатацию мини -завода по производству сжиженного природного газа мощностью 3т/час. Необходимая площадь участка под проектирование - 5 га.
Администрация письмом от 04.05.2010г. сообщила обществу о невозможности удовлетворения заявления, поскольку земельный участок «Мошаикский», предоставленный плодопитомническому совхозу «Началовский» (ГП ПО «Астраханские сады») в постоянное бессрочное пользование государственным актом от 03.12.1992г. относится к федеральной собственности, а государственная регистрация права собственности Российской Федерации на него не проведена, органы местного самоуправления не имеют права распоряжаться данным земельным участком.
Фактический отказ в предоставлении данного земельного участка послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка соответствует закону и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в силу следующего.
Из положений статьи 69 Земельного кодекса РСФСР от 1991г. следовало, что колхозы, сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества получают землю в собственность. Совхозы и другие государственные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации получают землю в бессрочное (постоянное) пользование для ведения общественного сельскохозяйственного производства.
Согласно государственному акту главы администрации Приволжского района Астраханской области от 03.12.1992 № АСО-10-000437 плодопитомническому совхозу «Началовский» предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 993 га для сельскохозяйственного использования.
По сообщению Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области земельный участок Мошаикский, предоставленный Плодопитомническому совхозу «Началовский» в постоянное бессрочное пользование государственным актом от 03.12.1992г. относится к федеральной собственности
Поэтому, в силу положений статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственником спорного земельного участка на момент его предоставления плодопитомническому совхозу «Началовский» в постоянное (бессрочное) пользование являлась Российская Федерация.
Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности Российской Федерации на вышеуказанный земельный участок в силу действующего законодательства не является основанием отнесения его к не разграниченным землям.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Поскольку, согласно пункту 2 статьи 9 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, осуществляет Российская Федерация, администрация муниципального образования полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности, не обладает.
Впоследствии, на основании вышеуказанного государственного акта от 03.12.1992г. спорный земельный участок с кадастровым номером 30:09:0:20, внесенным в государственный кадастр недвижимости 19.04.2004, предоставлен плодопитомническому совхозу «Началовский» в постоянное бессрочное пользование площадью 860 га, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости от 21.04.2008 года.
Целевое назначение указанного земельного участка не изменилось -для сельскохозяйственного использования.
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования таких земель.
Пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях.
Доказательства того, что целевое назначение спорного земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, было изменено, в материалах дела отсутствуют. Данное обстоятельство заявителем по делу не оспаривается.
При таких обстоятельствах, выводы апелляционного суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а доводы кассационной жалобы не содержат утверждений, позволяющих сделать иную правовую оценку указанных обстоятельств.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 04.02.2011г. постановление арбитражного суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Заявитель имеет право на приватизацию земельного участка для эксплуатации находящихся в его собственности объектов недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью «Мост» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению имуществом г. Астрахани в предоставлении в собственность земельного участка площадью 5002 кв.м. с разрешенным видом использования - «для строительства многоквартирного жилого дома». В порядке устранения нарушенных прав общество просило возложить на комитет обязанность по подготовке и направлению в адрес заявителя проекта договора купли- продажи испрашиваемого земельного участка (Дело № А06-3213/2009).
Постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 06.11.2007 № 4648 ООО «Стройснаб» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 5002 кв.м в целях эксплуатации объектов недвижимости, на который 07.02.2008 был заключен договор аренды № 37.
Впоследствии, 14.05.2008 между ООО «Стройснаб» и ООО «Мост», был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке. В соответствии с условиями заключенного договора к обществу в полном объёме перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Постановлением администрации города Астрахани от 02.09.2008 № 3302 «Об изменении вида разрешённого использования земельного участка по ул. Моздокской, 40 в Советском районе», был изменён вид разрешённого использования земельного участка площадью 5002 кв.м, с эксплуатации производственных зданий на строительство многоквартирного жилого дома.
На основании заключения комиссии по проведению публичных слушаний и решений администрации муниципального образования «Город Астрахань» Обществу с ограниченной ответственностью «Мост» было разрешено использовать данный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, после чего общество обратилось в администрацию муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность и заключении договора купли-продажи.
Письмом от 08.05.2009 № 01/002/2009-940 комитет имущественных отношений города Астрахани ответил отказом, мотивировав тем, что изменение разрешенного использования земельного участка с эксплуатации производственных зданий на строительство многоквартирного жилого дома исключает применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением арбитражного суда заявленные требования были удовлетворены полностью, отказ в предоставлении земельного участка обществу был признан незаконным.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае должны применяться правила статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений.
Суд кассационной инстанции отменил ранее принятые по делу судебные акты, указав, что судами не учтено следующее: ООО «Мост» обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность под строительство жилого дома в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, однако в рассматриваемом случае заявитель имеет право на приватизацию земельного участка для эксплуатации находящихся в его собственности объектов недвижимости. В материалах дела не имеется доказательств того, что ООО «Мост» имеет разрешение на строительство жилого дома на спорном земельном участке.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Астраханской области в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции решение арбитражного суда Астраханской области оставлено без изменения.
Пропуск срока подачи заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Индивидуальный предприниматель Магомедов Руслан Рамазанович обратился в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании недействительными постановлений администрации г. Астрахани: № 4238 от 05.10.2007; № 5161 от 13.12.2007; № 4238 от 05.10.2007; № 87 от 17.04.2008 (Дело № А06-5669/2009).
Решением арбитражного суда Астраханской области, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26.05.2010 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменил, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Астраханской области.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 16.08.2010 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю Магомедову отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 решение арбитражного суда Астраханской области отменено, заявленные требования предпринимателя Магомедова Руслана Рамазановича удовлетворены.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 01.03.2011г. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда отменено, решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.08.2010 оставлено в силе. При этом суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из того, что 28.01.2009г. постановлением администрации города от 26.09.2008 № 3758 «О делегировании отдельных полномочий комитету имущественных отношений города Астрахани», на основании кадастрового плана территории, выданного Территориальным отделом Управления Роснедвижимости по АО, Комитет имущественных отношений г. Астрахани издал Распоряжение № 202-р о разделении земельного участка право на который не разграничено и на который не зарегистрированы права третьих лиц, и образовании земельного участка площадью 9780 кв. м из состава земель населенных пунктов для эксплуатации нежилого здания с производственными и административными помещениями, офисом, магазином, аптекой, складом, производственным цехом, проходной по ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28, Литер А в Кировском районе.
Всем собственникам данных помещений, в том числе и Магомедову Р.Р. было предписано выполнить в отношении данного земельного участка кадастровые работы и постановку на государственный кадастровый учет в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области.
В средствах массовой информации было размещено Извещение о проведении 20.03.2009 собрания заинтересованных лиц по поводу согласования местоположения границы земельного участка, расположенного по ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28. В извещении были указаны адрес и время для ознакомления с проектом межевого плана земельного участка, и срок для принятия возражений по проекту межевого плана с 18.02.2009 по 05.03.2009 . Магомедовым Р.Р., являющимся одним из собственником данного помещения и заказчиком на изготовление схемы земельного участка, возражения по проекту межевого плана земельного участка по адресу ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28, не заявлялись.
Изготовленная ЗАО «Астрахань Гипрозем», по заданию собственников, в том числе Магомедова Р.Р., схема расположения земельного участка на кадастровом плане и утвержденная ими, свидетельствует, что площадь земельного участка ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28, для эксплуатации нежилого здания с производственными и административными помещениями, офисом, магазином, аптекой, складом, производственным цехом, проходной составила 9780 кв. м.
Данная схема расположения земельного участка, была предоставлена Магомедовым Р.Р. в Кировский районный суд города Астрахани, как доказательство по делу, о признании права собственности на объект недвижимости, по ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28.
При проведении судебных разбирательств в апреле 2009 года по сносу самовольно возведенного Магомедовым Р.Р. пристроя нежилого помещения по ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28, Литер А, как в арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции, Магомедов Р.Р. знал о наличии права собственности на спорный земельный участок у Фомовского И.С. и Фомовской Т.Я. (ранее принадлежащий Алимуллаевой Н.М.)
В соответствии с определением арбитражного суда по делу № А06-191/2009 по просьбе Магомедова Р.Р. копия землеустроительного дела земельного участка ул. Бакинской/ул. Бэра/ул. Тамбовской, 79-81/22/28, в размере 507кв. м представителем Фомовского И.С. была вручена его представителю, что подтверждается сопроводительным письмом и распиской в получении. Из возражений представителя Магомедова Р.Р. следует, что запросы в Администрацию города Астрахани для получения обжалуемых постановлений были сделаны только после обращения Фомовских с иском о сносе самовольного возведенного строения Магомедовым Р.Р.
Коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа сочла выводы суда первой инстанции правомерными, в связи с чем решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Определением Высшего Арбитражного Суда № ВАС-8673/11 от 21 июля 2011г.в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано. Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании действий и решений может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Суд первой инстанции установил, что заявитель согласовал границы земельного участка, предоставленного Алимуллаевой Н.М. оспариваемым постановлением, знал о наличии права собственности на спорный земельный участок у Фомовского И.С. и Фомовской Т.Я. (ранее принадлежащего Алимуллаевой Н.М.), ему была вручена копия землеустроительного дела по спорному земельному участку при рассмотрении дела № А06-191/2009 по иску Фомовского И.С. и Фомовской Т.Я. к предпринимателю Магомедову Р.Р. и Афанасьеву А.А. об освобождении земельного участка путем демонтажа самовольно возведенного пристроя к зданию, и пришел к выводу о том, что заявитель обратился в суд с пропуском установленного срока подачи заявления на оспаривание ненормативных актов. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока предприниматель не заявлял. Пропуск срока подачи заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Обременение земельного участка правом аренды исключает возможность предоставления такого земельного участка либо его части в аренду иному лицу до прекращения договора аренды земельного участка
Жилищно-строительный кооператив «Бульвар Победы» в Арбитражный суд Астраханской области обратился с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства 2-й очереди жилого дома, выраженного в письме Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани от 17.09.2010, и обязании предоставить земельный участок для завершения строительства 2-й очереди многоэтажного жилого дома по ул. Бульвар Победы, 2 в Ленинском районе города Астрахани на условиях аренды. (Дело № А06-6104/2010).
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 26.05.2011г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Из материалов дела следует, что 15.09.2005г. между Администрацией города Астрахани и закрытым акционерным обществом «Каспийский строительный консорциум» был подписан договор аренды земельного участка, согласно которому Администрация предоставила обществу в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 11 466 кв.м., находящийся по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, Бульвар Победы, д. 2, в целях продолжения строительства разноэтажного жилого дома с нежилым первым этажом. Срок договора аренды установлен с 23.02.2005 по 22.01.2006.
Впоследствии, решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.11.2006г. по делу № А06-6618/2006-18 по заявлению ЗАО «Каспийский строительный консорциум» были признаны незаконными действия Администрации г. Астрахани по отказу в заключении с ЗАО «КСК» договора аренды земельного участка площадью 11.466 кв.м. по ул. Бульвар Победы, 2 и по изменению проекта строительству гаражного паркинга площадью 4,539 кв.м., суд обязал Администрацию заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 11 466 кв.м. по вышеназванному адресу.
Спорный земельный участок по вышеназванному адресу был поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер, согласно кадастровому плану площадь участка составила 11232 +- 37 кв.м., разрешенное использование земельного участка - для строительства разноэтажного жилого дома с нежилым первым этажом
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 21.12.2007 срок договора аренды земельного участка продлен по 22.01.2009.
Договор аренды ЗАО «КСК» земельного участка 04.04.2008 прошел государственную регистрацию, обременение земельного участка правом аренды ЗАО «КСК» зарегистрировано на срок с 23.02.2005 по 22.01.2009.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 26.12.2008 по делу № А06-4378/2008-4 ЗАО «Каспийский строительный консорциум» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введена процедура банкротства - конкурсное производство, определением арбитражного суда по данному делу срок конкурсного производства в отношении Общества продлен до 23.02.2011.
В связи с банкротством ЗАО «КСК», ЖСК «Бульвар победы» обратился в Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани с письмами об оформлении договора землепользования под второй очередью жилого дома № 2 по Бульвару Победы для завершения строительства.
Управление 17.09.2010 отказало в предоставлении вышеназванного земельного участка кооперативу, ссылаясь на то, что данный земельный участок уже предоставлен ЗАО «КСК» для продолжения строительства. Управление сообщило, что в отношении оформления документов землепользования земельным участком в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации № 189-ФЗ реализовать право членов кооператива как собственников помещений в многоквартирном доме возможно только после завершения строительства дома и получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Не согласившись с указанным отказом Управления, ЖСК «Бульвар Победы» обратилось в суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что на момент обращения Кооператива в суд с настоящими требованиями, спорный земельный участок был обременен правом аренды, что исключает возможность предоставления данного земельного участка в аренду иному лицу.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Порядок предоставления земельных участков для строительства урегулирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ.
Из смысла названных норм, земельный участок, предоставляемый для строительства, не должен быть обременен правами третьих лиц.
На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в названном случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
15 сентября 2005г. между Администрацией города Астрахани и закрытым акционерным обществом «Каспийский строительный консорциум» был подписан договор аренды спорного земельного участка. Срок договора истек, однако поскольку Общество продолжало пользоваться земельным участком, а арендодатель не заявил возражений, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Лишь уведомлением, полученным ЗАО «КСК» 10.12.2010г., т.е. после принятия органом местного самоуправления оспариваемого отказа, Администрации города Астрахани уведомила Общество о том, что вышеназванный договор аренды земельного участка прекратит свое действие по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на момент обращения ЖСК «Бульвар Победы» в орган местного самоуправления и на дату принятия оспариваемого кооперативом отказа, спорный земельный участок был обременен правом аренды ЗАО «КСК», что в силу вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства исключает возможность предоставления данного земельного участка либо его части в аренду иному лицу до прекращения договора аренды земельного участка с ЗАО «КСК».
Практика рассмотрения дел указанной категории в арбитражном суде Астраханской области в основном согласуется с требованиями законодательства, в том числе Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ.
Судья арбитражного суда Л.Н. Цепляева
Помощник судьи Н.Х.Максудова
Опубликовано: 25.02.2014 14:39 Обновлено: 27.04.2023 18:13