ПРОЕКТ Обобщение по актуальным вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении споров о земле

В соответствии с планом работы на 1 полугодие 2012 года, утвержденным Постановлением Президиума арбитражного суда Астраханской области от 19.12.2011 г. № 1 подготовлено Обобщение судебной практики по актуальным вопросам, возникающим при рассмотрении споров о земле.

Правовое регулирование отношений, связанных с вопросами по земле, такие как неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств при совершения сделок с землей: купля-продажа, аренда, взыскание неустойки, изменение или расторжение договора осуществляется нормами права, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Земельном кодексе Российской Федерации.

При рассмотрении дел указанной категории суд должен руководствоваться также Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения Правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Информационным письмом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Иформационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В данном обобщении предметом исследования является вопрос, связанный со взысканием арендной платы по землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности и по землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Актуальность именно вопроса по взысканию задолженности по арендной плате связана с позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в ряде судебных актов.

Толкование правовых норм, применяемых при рассмотрении дел о взыскании арендной платы, содержится в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 05.07.2011г. № 1709/11, которые являются общеобязательными и подлежат применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Следует отметить, наблюдается тенденция к увеличению обращений с исками по спорам о земле в 2012 году по сравнению с 2011 годом.

За 2011 год первым составом гражданской коллегии Арбитражного суда Астраханской области рассмотрено всего 120 дел, связанных с применением законодательства о земле, из них удовлетворено 60 дел.

Из данного количества дел категория споров «аренда земельного участка» - рассмотрено 105 дел, из них удовлетворено 56 дел.

По спорам об изменении и расторжении договора аренды земельного участка – рассмотрено 27 дел, из них удовлетворено 13 дел.

За период с 01 января 2012 года по 25 июня 2012 года первым составом гражданской коллегии Арбитражного суда Астраханской области рассмотрено всего 114 дел, связанных с применением законодательства о земле, из них удовлетворено 61 дело.

По аренде земельного участка рассмотрено - 111 дел, из них удовлетворено - 60 дел.

По спорам об изменении и расторжении договора аренды рассмотрено - 54 дела, из них удовлетворено 24 дела.

В 2011 году не было отмененных или измененных судебных актов по рассмотренной категории дел «Аренда земли-неисполнение или ненадлежащее исполнение».

В 2012 году по данной категории дел отменен 1 судебный акт и 1 судебный акт изменен.

До раскрытия подробного анализа ряда дел, связанных с вопросами арендной платы за землю, хочется отметить, что истцами по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за земельные участки по землям, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также по землям, собственность на которые не разграничена, являются органы местного самоуправления. В основание своих требований к ответчикам-Арендаторам истцы ссылаются на заключенные договоры аренды, на основании которых ответчики, как арендаторы пользуются земельными участками.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 65 Земельного Кодекса РФ закрепляет важнейшее правило о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды. В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, при недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы по договору аренды земельного участка такой договор не считается заключенным.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации высказал следующую позицию в своих судебных актах: Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011г. № 1709/11).

А также Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал о необходимости системного толкования условий договора аренды в отношении порядка определения и размера арендной платы по договору аренды земельного участка.

Именно от условий, содержащихся в каждом конкретном договоре аренды земельного участка, и касающихся размера арендной платы, зависит и вопрос ее изменения в период действия договора аренды.

В вышеназванном Постановлении Президиума по конкретному делу Высший Арбитражный суд Российской Федерации обратил внимание судов на то, что поскольку положения договора аренды не предусматривали возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством субъекта Российской Федерации Постановления об утверждении новой методики расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Также важной для судебной практики является позиция, высказанная в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 г. № ВАС—15837/11 о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с которой тоже обращено внимание на содержание условий договора аренды земельного участка в части порядка определения размера арендной платы, за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

В определении о передаче дела в Президиум от 16.02.12 г. № ВАС-15837/11 Высший Арбитражный Суд РФ также сделал вывод, что поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством субъекта ряда Постановлений само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса.

В определении от 16.02.12 г. № ВАС-15837/11 указано: Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Еще один важный вывод, обозначенный Высшим Арбитражным Судом в названном Определении № ВАС-15837/11, следующий: Кроме того, при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением N 582, который означает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должны быть определены порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Таким образом, следует вывод о том, что вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен судами по настоящему делу исходя из условий названного договора.

В практики Арбитражного суда Астраханской области именно по аналогичной ситуации примером является дело № А06-5321/2011 по иску Администрации муниципального образования "Харабалинский район" к индивидуальному предпринимателю Т. о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 123 186,69 руб., пени в сумме 153 398,75 руб. и расторжении договора аренды земель от 18.06.1997. Третье лицо: индивидуальный предприниматель А.

Решением суда первой инстанции от 07.12.2011, с учетом определения об исправлении опечатки заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 120 054,82 руб., пени в сумме 147 184,68 руб. Кроме того, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, составил 12 352,94 руб. А также решением суда первой инстанции договор аренды земель от 18 июня 1997 года расторгнут и ответчик обязывался к освобождению земельного участка.

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что стороны договора предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, а также пришел к выводу о наличии оснований для расторжении договора ввиду существенного нарушения ответчиком его условий.

Постановлением Двенадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 15 мая 2012 г. по данному делу решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований Администрации МО «Харабалинский район» отказано полностью.

Апелляционной коллегией сделан вывод о том, что одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено. Пункт 4.1. договора прямо указывает, что изменение аренды арендодателем возможно по согласованию с арендатором в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию. Порядок согласования договором не предусмотрен, что предполагает внесение изменений путем подписания соглашений в той же форме, что и договор. Данное условие судом первой инстанции не принято во внимание, что и привело к принятию необоснованного решения.

При этом апелляционная инстанция также руководствовалась позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2010 № 1709/11, указав на это в судебном акте.

С учетом позиции, определенной Высшим Арбитражным Судом РФ, судебной апелляционной коллегией установлено, что в связи с принятием постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П с 01 января 2008 года изменилась методика расчета арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения в Астраханской области.

Данным актом расчет арендной платы поставлен в зависимость от базовой ставки арендной платы за земельный участок в год и его кадастровой стоимости, то есть, изменен сам механизм расчета, согласованный сторонами в договоре.

Названное обстоятельство могло явиться основанием для внесения изменения в условие договора, определяющее размер арендной платы, при соблюдении порядка, установленного пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку заключение соглашений в ином порядке договором не предусмотрено.

Однако доказательств, свидетельствующих о подписании соглашений об изменении условий договора аренды обеими сторонами и их последующей государственной регистрации, в материалы дела не представлено.

В рассматриваемом случае цены не являются регулируемыми, и изменения в договор должны вноситься путем подписания обоюдного соглашения. Изменение методики расчета платы в одностороннем порядке договором не предусмотрено, поэтому требует обоюдного соглашения, подлежащего в соответствии со статьями 609, 452 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации.

Апелляционная инстанция установила, что за 2009 год арендная плата уплачена в полном объеме, и за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 истцом не доказано наличие неисполненной либо несвоевременно исполненной обязанности по данному договору, и, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат. Установив отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате, соответственно и не найдено оснований для расторжения договора аренды.

Таким образом, при рассмотрении споров по взысканию арендной платы за земельные участки, судьям необходимо учитывать сложившуюся судебную практику, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда, позиции Двенадцатого Арбитражного Апелляционного суда.

При этом необходимо давать именно оценку и толкование условиям договора аренды, касающимся порядка определения размера арендной платы.

С учетом сложившейся указанной практики арбитражным судом Астраханской области рассмотрены аналогичные дела по искам о взыскании арендной платы за землю, в которых сделаны выводы об отсутствии права у Арендодателя (органов местного самоуправления) в одностороннем порядке изменять методику и размер арендной платы за земельные участки, исходя из условий заключенных с Арендаторами договоров. Это дела №№ А06-785/2012, А06-786/2012, А06-974/2012, А06-1941/2012, А06-2781/2012.

Именно в этом аспекте данный вопрос является актуальным, поскольку относится к обсуждаемым в том числе вопросам в Округе. Так в мае 2012 года Одиннадцатым Арбитражным Апелляционным Судом был проведен семинар с использованием системы видеоконференц-связи, на котором также обсуждались проблемные вопросы судебной практики, связанные с изменением арендной платы по земельным участкам. В семинаре приняли участие председатель судебного состава Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Маковская А.А., начальник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Бевзенко Р.С., представители арбитражных судов Поволжского Округа.

При подготовке данного обобщения и анализе судебной практики именно по вопросу взыскания арендных платежей за землю, следует отметить, что позиция Федерального Арбитражного Суда Поволжского Округа по делам данной категории, рассмотренным в кассационном порядке, также исходит из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11.

В основном за период с сентября 2011 г. по май 2012 г. по данной категории дела кассационной инстанцией были рассмотрены дела Арбитражных судов Волгоградской области и Самарской области, с передачей ряда дел на новое рассмотрение, в которых кассационной инстанцией указано, что изменение методики определения арендной платы не может быть произведено в нарушение условий договора аренды. Например, это дела № А55-21950/2010, А12-9452/2011, А12-6919/2011, А55-23320/2010, А12-8005/2011.

Дела, рассмотренные Арбитражным судом Астраханской области по искам о взыскании задолженности по арендной плате за землю, за этот период в кассационном порядке не пересматривались.

В качестве примеров также следует привести еще несколько дел, рассмотренных Арбитражным судом Астраханской области по вопросам внесения арендной платы за земельный участок и платы за землю, заявленной ко взысканию как неосновательное обогащение.

Дело № А06-7704/2011.

По делу № А06-7704/2011 судом первой инстанции были частично удовлетворены исковые требования Администрации МО «Приволжский район» к ООО Агрофирме «С.», взыскана задолженность по арендной плате в сумме 107339 руб. 33 коп., пеня в сумме 7419 руб. 29 коп., исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения в соответствии с положениями пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении данного дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора аренды от 25 апреля 2008 г. № 22 с/х стороны методику расчета арендной платы согласовали и определили в Приложении 3 к договору – расчет арендной платы, назвав его неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.4 договора).

Суд первой инстанции также установил, что по условиям пункта 3.5 договора «Арендодатель» вправе изменять в одностороннем порядке арендную плату на основании решения Совета муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области, а также на основании иных нормативных правовых актов Астраханской области, Российской Федерации. Датой изменения арендной ставки считается дата вступления в силу нормативного правового акта, которым установлена новая базовая арендная ставка. Изменение размера арендной платы, в связи с изменением базовой ставки является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

В связи с этим суд пришел к выводу, что увеличение размера арендной платы в результате изменения таких базовых ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Однако, требования были удовлетворены в части, поскольку в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, было обусловлено не только повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: включение к оплате арендными платежами других угодий, которые не были в Приложении 3 к договору аренды установлены при его заключении.

Поскольку при заключении договора аренды от 25.04.2008 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле (без оплаты за другие угодья), такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, кадастровая стоимость земельного участка не изменилась (28941 руб/га – та которая и установлена решением Совета МО «Приволжский район № 15 в 2008 году), а базовые ставки истцом применены в 2010 и 2011 годах новые на основании решения Совета МО «Приволжский район» от 22.12.2009 г. № 24, в соответствии с которым базовые ставки установлены с 01.01.2010 г.: по сенокосам - 1,58%, по пастбищам – 0,7%.

Истцом была представлена справка об опубликовании данного решения в средствах массовой информации, а также судом согласно справочно-правовой системе «Консультант-Плюс» взяты сведения о публикации данного документа. В связи с чем довод ответчика о том, что арендатор не был уведомлен арендодателем об изменении размера арендной платы - отклонены по вышеизложенным основаниям.

Постановлением Двенадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 08 июня 2012 года решение суда первой инстанции по делу № А06-7704/2011 оставлено без изменения, с указанием правомерными выводов суда первой инстанции, соответствующими их установленным обстоятельствам по делу и действующему законодательству.

Дело № А06-8690/2011 по иску Администрации г. Астрахани к Индивидуальному предпринимателю Т. о взыскании основного долга в сумме 453 174 руб. 15 коп., а также неустойки в сумме 99 960 руб. 77 коп., в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды № 1982 от 10.12.2003г. земельного участка. Третьим лицом по делу, не заявляющим самостоятельные требования, привлечен Сельскохозяйственный кооператив «П».

Решением суда первой инстанции от 05 марта 2012 г. исковые требования были удовлетворены частично, с ответчика в бюджет МО «Город Астрахань» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 313.583 руб. 75 коп., пеня в сумме 47.905 руб. 07 коп. В остальной части иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности за период с ноября 2007 г. по 05.12.2008 г., о применении которого заявлено ответчиком.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок были удовлетворены за период 2009-2010-2011 г.г.

Указанные ответчиком обстоятельства о наличии между ним и третьим лицом – Сельскохозяйственным кооперативом «П» договора купли-продажи объектов недвижимости от 10 июля 2007 г. и договора от 10 июля 2007 г. о передаче прав и обязанностей на арендуемый земельный участок, судом не приняты во внимание в качестве оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы за спорный земельный участок.

При оценке доказательств и отсутствии регистрации в установленном законом порядке перехода прав на объекты недвижимости по договору купли продажи от 10 июля 2007 и представленной в дело Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд установил, что правообладателем объектов недвижимости – склад ГСМ, административное здание, склад под материалы, деревообрабатывающая мастерская, здание модуля (гаражи) – является ответчик – Индивидуальный предприниматель Т.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого под зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Но поскольку перехода прав на объекты недвижимости не зарегистрировано, то соответственно права на использование соответствующей части земельного участка, занятого под этими объектами, к третьему лицу не перешли.

Кроме того, согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка № 1982 от 10.12.2003г. в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, договор о передаче прав и обязанностей от 10.07.2007 г. по земельному участку, заключенный между ответчиком и Сельскохозяйственным кооперативом «П», в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

В связи с изложенными обстоятельствами, указанный договор признан судом незаключенным.

Таким образом, суд пришел к выводу, что поскольку перехода права собственности на здания и строения не произошло, соответственно обязанным лицом по уплате арендной платы за земельный участок, в силу действующего в настоящее время договора аренды № 1982, является Арендатор по этому договору – ответчик Индивидуальный предприниматель.

Решение суда первой инстанции по делу № А06-8690/2011 не обжаловано и вступило в законную силу в соответствии с положениями ст.180 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ по истечении месяца с даты его принятия.

Еще два примера по делам из судебной практики арбитражного суда Астраханской области, связанным с вопросами платежей за земельный участок.

Статья 65 Земельного Кодекса Российской Федерации развивает положения подпункта 7 п. 1 статьи 1 данного Кодекса, в соответствии с которым установлен общий принцип платности использования земли, и исключения из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами и законами субъектов РФ.

Представляется необходимым обратить внимание на разъяснения, данные Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлением Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения Правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 7: «Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы».

С учетом этой правовой позиции приводится пример по делу № А06-7867/2011 по иску Администрации г.Астрахани к ООО ПКФ «С» о взыскании неосновательного обогащения в размере 280822 руб. 94 коп. – невнесенных платежей за земельный участок за период с 26.02.2007 г. по 15.10.2011 г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39978 руб. 26коп., начисленных с 15.04.2008 г. по 20.10.2011 г.

Решением суда первой инстанции от 28 апреля 2012 г. с ответчика в консолидированный бюджет Муниципального образования «город Астрахань» взыскано неосновательное обогащение в сумме 280.822 руб. 94 коп., проценты по ст.395 Гражданского Кодекса РФ в сумме 2.581 руб. 53 коп.

Рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции установил, что ООО ПКФ «С» по договору N 931 купли-продажи земельного участка от 25.05.2011г. приобрел земельный участок в собственность. Договор N 931 купли-продажи земельного участка от 25 мая 2011 г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и переход права собственности зарегистрирован 19 октября 2011 г.

Но как следует из материалов дела, расторгнув с 26.02.2007 г. ранее имевшийся договор аренды № 1032, и до заключении договора купли-продажи № 931, между истцом и ответчиком соответствующий договор аренды земельного участка на этот период заключен не был.

В спорный период ответчик пользовался земельным участком, поскольку на данном земельном участке расположен объект недвижимости – замощение площадью 1284 кв.м., находящийся у ООО ПКФ «С» в общей долевой собственности. Право собственности на замощение признано Решением третейского суда от 01.02.2007 г. (л.д.10) и зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 26 февраля 2007 г. (л.д.36).

С учетом положений пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, суд пришел к выводу о том, что истцом правомерно заявлены требования о взыскании с ответчика суммы платежей за землю в спорный период в виде неосновательного обогащения.

Суд указал, что отсутствие между сторонами договора аренды земельного участка, с 2007 г. и до регистрации права собственности ответчика на этот земельный участок, не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы, определяемой в силу статьи 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти, субъектов РФ или органами местного самоуправления.

Решение суда первой инстанции по делу № А06-7867/2011 не обжаловано и вступило в законную силу в соответствии с положениями ст.180 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ по истечении месяца с даты его принятия.

Также необходимо при рассмотрении споров по искам о взыскании арендной платы за землю и оценкой обстоятельств, связанных с изменением арендной платы, толкованием условий договора в отношении порядка определения и размера арендной платы учитывать и принимать во внимание положения части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Данные положения применимы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при аренде на срок более чем пять лет.

А также пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Дела, рассмотренные арбитражным судом Астраханской области по спорам в отношении расторжения договора аренды, соответствуют сложившейся судебной практике и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Судья И.Ю.Баскакова

Опубликовано: 25.02.2014 15:11 Обновлено: 27.04.2023 18:13