Проект Обобщение судьи Смирновой Н.В.

Проект
Обобщение судебной практики по теме: «Особенности рассмотрения дел о признании права собственности на недвижимое имущество»

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Астраханской области на первое полугодие 2013 года, утвержденным Постановлением Президиума Арбитражного суда Астраханской области от 30 января 2013 года № 1, подготовлено Обобщение судебной практики по теме: «Особенности рассмотрения дел о признании права собственности на недвижимое имущество».

Защита гражданских прав и охраняемых интересов обеспечивается применением предусмотренных законом способов защиты, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Избрание способов защиты нарушенного или оспариваемого права является правом истца, но который вправе воспользоваться не любым, а конкретным способом, установленным в законе, в частности, в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор конкретного способа защиты определяется спецификой защищаемого права и характером правонарушения.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такой способ защиты права как признание права собственности.

Признание права представляет собой способ защиты гражданских прав, реализуемый только в юрисдикционной судебной форме защиты, поскольку применение этого способа защиты подразумевает наличие спора между заинтересованными лицами относительно наличия (отсутствия) субъективного права, для разрешения которого необходимо наличие специальной властной (судебной) компетенции.

Право собственности может быть признано судом в случае, если оно возникло в установленном законом порядке.

Хотелось бы уделить особое внимание вопросу признания права собственности на объекты самовольной постройки.

Арбитражная практика свидетельствует о том, что в последние годы значительно увеличивается количество дел, связанных с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по поводу признания права собственности на самовольные постройки.

Конституционный суд Российской Федерации отметил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное нарушение (в виде отказа в признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет) предусмотрена в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 года № 595-О-П).

Связанные с самовольной постройкой вопросы - понятие, последствия ее возведения, способы легализации - освещены в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 222.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Гражданское законодательство, допуская в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу.

Признание права собственности на объекты недвижимого имущества, возведенные самовольно, возможно только в судебном порядке при соблюдении ряда условий.

Не является безусловным основанием для принятия судом решения о признании права собственности возведение собственником земельного участка объекта недвижимого имущества, не нарушающего права и охраняемые законом интересы других лиц и не создающего угрозы жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

При строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований охраны окружающей среды; кроме того, необходимо наличие проектной документации, разрешения на строительство, на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и т.д. (ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не отражена позиция Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в совместном Постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которой лицо, создавшее самовольную постройку, также должно представить доказательства того, что им предпринимались надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры к ее легализации.

В Постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22 сформулировано, по сути, самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала.

Истец должен представить доказательства, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующее об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

На основании части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 года № 210-ФЗ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Однако такое положение этой законодательной нормы не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено следующими законодательными нормами.

Частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 этой статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.

К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не относится строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В статье 3 Федерального Закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» указаны правовые основы создания архитектурного объекта.

Таким образом, статьей 51 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 3 ФЗ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» четко установлено, что выдача разрешения на строительство предшествует началу планируемого строительства и предоставляет застройщику право приступить к строительству.

Градостроительный кодекс Российской Федерации в статье 51 определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства.

Наметившаяся тенденция свидетельствует о принуждении застройщика, который нарушил установленный порядок строительства, к обращению в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство.

Поскольку именно орган местного самоуправления согласно части 4 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации выдает разрешение на строительство на территории административного образования, то, следовательно, он должен выступать ответчиком по иску о признании права собственности.

Однако часто на практике действующим порядком оформления и получения разрешения на строительство истец пренебрегает, что влечет признание строения самовольной постройкой.

Вместе с тем на практике возникает вопрос о том, какое правовое значение имеет факт выдачи разрешения на строительство после того, как строительство начато, и возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в этом случае.

Важно также установить, что созданный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Нередко истец, обосновывая требование о признании права собственности, в качестве доказательств принятия мер, направленных на получение необходимых разрешений, представляет свое обращение в уполномоченный орган местного самоуправления и отказ последнего в выдаче такого разрешения. Однако в ходе рассмотрения спора выясняется, что никакой иной документации он не подготовил, а указанное заявление фактически является формальным, поданным лишь в целях обоснования своего обращения в суд с требованием о признании права собственности.

В Постановлении от 26 января 2010 года № 11066/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркивает, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению разрешения на строительство. Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации базовыми условиями признания права собственности на самовольно возведенный объект должны выступать:

• наличие у истца предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок (права собственности и бессрочного пользования);
• соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;
• отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков) при сохранении постройки;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, т.е. безопасность постройки.

При обращении в суд истец в силу статей 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать наличие данных условий.

Права на земельный участок подтверждаются правоустанавливающими документами, при этом права, возникшие после вступления в силу изменений Закона о государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка может быть подтверждено выписками из государственного кадастра объектов недвижимости и градостроительной документацией (генеральным планом населенного пункта, правилами землепользования и застройки).

Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе - отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, истцу необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами.

Кроме того, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истцу нужно представлять в суд доказательства осуществления застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, и (или) получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.

Принятое 29 апреля 2010 года совместное Постановление Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разрешило многие спорные вопросы, возникающие при рассмотрении дел, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, что не могло не отразиться на судебной практике арбитражных судов.

Поскольку с принятием Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года произошли соответствующие изменения в правовой позиции арбитражных судов, при подготовке настоящего обобщения были исследованы судебные акты арбитражного суда Астраханской области за период с 2010 года по 2013 год.

Анализ судебной практики показал, что в 2010 году арбитражным судом Астраханской области было удовлетворено 45 исков о признании права собственности на самовольные постройки, отказано в удовлетворении 11 исков; в 2011 году удовлетворено 67 исков, отказано в удовлетворении 4 исков; в 2012 году удовлетворено 38 исков, отказано в удовлетворении 16 исков; в 2013 году удовлетворено 3 иска, отказано в удовлетворении 6 исков.

Дело № А06-2959/2012 «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка».

Администрация города обратилась в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную ответчиком на земельном участке, находящемся в ведении МО «Город Астрахань», без оформления проектно-сметной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Судом в удовлетворении иска отказано, поскольку установлено, что земельный участок под спорным объектом не находится в муниципальной собственности.

Орган местного самоуправления в силу прямого указания закона наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для целей их включения в гражданский оборот. В то же время право распоряжения органом местного самоуправления землями, государственная собственность на которые не разграничена, не обусловлено наличием на эти земли права собственности муниципального образования.

Возникновение права собственности на земельный участок возможно при проведении процедуры разграничения права государственной собственности на земельный участок, а также по основаниям, предусмотренным гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации. В то же время судом установлено, что право собственности на земельный участок, на котором находится объект, не разграничено, при этом данный земельный участок не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован на вещном праве за какими-либо иными лицами.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в собственности муниципального образования «Город Астрахань», как того требует п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело № А06-3421/2012 «Поскольку истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на реконструкцию, как до ее начала, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированное помещение. Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Высший Арбитражный Суд в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" в пункте 9 указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Судом установлено, что истец не предпринимал меры по получению разрешения на реконструкцию, а сразу обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

После предъявления иска в суд истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения.

Заявителю было отказано в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что им не была соблюдена статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Выдача разрешения на строительство объектов».

Поскольку истец не представил в орган местного самоуправления разрешение на реконструкцию, то Администрация Муниципального образования правомерно отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в сохраняющих свою силу судебных актах (Постановление от 11.03.1998 N 8-П, Определения от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, 19.10.2010 N 1312-О-О) о том, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

В связи с тем, что предприниматель не предпринимал никаких мер к получению разрешения на реконструкцию, как до ее начала, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект недвижимости, реконструкция которого произведена истцом с нарушением градостроительных норм.

Дело № А06-3945/2012; Дело № А06-3887/2012 «Поскольку истцом не представлены доказательства обращения в уполномоченный орган за разрешением на строительство объекта, то есть соблюдения административного порядка ввода объекта в эксплуатацию, суд оценил заявленные истцом требования как направленные на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности и пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения».

Дело № А06-3628/2012 «Истцом не представлены допустимые доказательства соответствия объекта недвижимости строительным, градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам».

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Судом в удовлетворении иска отказано, поскольку установлено, что истцом не предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на создание спорного объекта. Из материалов дела следует, что истец обратился с просьбой оформить самовольное строение после его возведения, что позволяет суду сделать вывод о формальном характере подобного обращения.

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения на строительство объектов или ввод объекта в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.

Получение технических условий на подключение и последующее фактическое присоединение спорных объектов к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и сетям телефонной связи не исключает необходимости легализации объекта в порядке, установленном действующим законодательством.

Наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы само по себе не исключает необходимости получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорных строений требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

При создании спорного объекта нарушены градостроительные нормы и правила, нарушения затрагивают права и охраняемые законом интересы иных лиц.

Представленное заключение неуполномоченной негосударственной организации не может служить достаточным доказательством безопасности возведенного строения.

Осуществление строительства объекта в отсутствие государственного строительного надзора, без положительного заключения государственной экспертизы не позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что объект возведен в соответствии с нормами и правилами, обеспечивающими прочность и безопасность конструкции.

Представленное экспертное заключение ФБЮЗ »Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» не соответствует требованиям статьи 24, статьи 25 Закона РФ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" так как не содержит ссылку на СП 2.2.1.1312-03 "Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий".

Представив заключение о соответствии объекта требованиям санитарных норм и правил, в том числе СанПиН 2.2.1./2.1.1.1278-03, истец не представил обоснования расчетной санитарно-защитной зоны" (проект).

Кроме того, представленное заключение не содержит данных о соответствии объекта СанПиН 2.1.6.1032-01. 2.1.6. "Атмосферный воздух и воздух закрытых помещений, санитарная охрана воздуха. Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденным постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 17.05.2001 N 14 (далее - СанПиН 2.1.6.1032-01); санитарным нормам (далее - СН) СН 2.2.4/2.1.8.562-96. 2.2.4. "Физические факторы производственной среды. 2.1.8. "Физические факторы окружающей природной среды. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки. Санитарные нормы", утвержденным постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 N 36 (далее - СН 2.2.4/2.1.8.562-96); а также - гигиеническим нормативам: в том числе ГН 2.1.6.1338-03. "Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест. Гигиенические нормативы", утвержденным главным государственным санитарным врачом РФ 21.05.2003 и введенным в действие постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 30.05.2003 N 114 (далее - ГН 2.1.6.1338-03); ГН 2.1.6.2309-07. 2.1.6. "Атмосферный воздух и воздух закрытых помещений, санитарная охрана воздуха. Ориентировочные безопасные уровни воздействия (ОБУВ) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест. Гигиенические нормативы", утвержденным постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 19.12.2007 N 92; ГН 2.1.6.1983-05 "Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест. Дополнения и изменения N 2 к ГН 2.1.6.1338-03", утвержденным главным государственным санитарным врачом РФ 03.11.2005 и введенным в действие постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 03.11.2005 N 24).

В соответствии с частью 2 статьи 42 Закона N 52-ФЗ санитарно-эпидемиологические заключения даются на основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке главными врачами и санитарными врачами в соответствии со статьей 51 названного Закона.

В рассматриваемом случае санитарно-эпидемиологические заключения дано без исходных и расчетных данных, что не соответствует положениям действующего законодательства.

Дело № А06-294/2012 «Истец не представил суду надлежащих доказательств, подтверждающих наличие у него одного из предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок»

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на построенный им объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, предоставленном ему во владение и пользование на условиях аренды для строительства магазина.

Судом в удовлетворении иска отказано, поскольку установлено, что земельный участок под спорным объектом находится в муниципальной собственности.

Между тем, возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Отсутствие у истца вещного права на земельный участок под спорным объектом является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, так как самовольная постройка нарушает права собственника земельного участка.

Дело № А06-9378/2011 Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2012 года отменено решение суда первой инстанции о признании за индивидуальным предпринимателем права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.

Судом установлено, что истец за получением разрешения никогда не обращался.

Построив спорный объект недвижимости, предприниматель сразу обратился в арбитражный суд с заявлением о признании на него права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, поскольку предприниматель не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до его начала, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия отметила, что при принятии решения судом первой инстанции не учитывалось каким образом легализация спорного объекта недвижимости повлияет на права законных владельцев смежных земельных участков с учетом того, что объект возведен на земельном участке, предназначенном под строительство индивидуального жилого дома. Целевое назначение земельного участка не изменялось.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Правильность данных выводов подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановления № 11066/09 от 26.01.2010, № 15285/11 от 15.03.2012 года).

Дело № А06-7455/2012 «Поскольку истцом не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что самовольно возведенный объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с получением на это необходимых разрешений и в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, суд признал законными встречные исковые требования Администрации города о сносе указанной самовольной постройки».

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества - Автомойку. Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку. Ответчик - Администрация города Астрахани, заявил встречные исковые требования о сносе данной самовольной постройки.

Решением арбитражного суда Астраханской области, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя о признании права собственности на объект недвижимого имущества - автомойку отказано, встречные исковые требования Администрации города Астрахани о сносе самовольной постройки удовлетворены.

Судом установлено, что в целях осуществления предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем в пределах земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, был возведен объект недвижимого имущества - Автомойка, общей площадью 70 кв.м. Строительство данного объекта производилось истцом без подготовки и согласования проектно-сметной документации и получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, что влечет за собой последствия, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель не получал разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости, проектную документацию не изготавливал. Спорное строение возведено на земельном участке, предназначенном для эксплуатации жилого дома. Данный земельный участок предоставлялся из состава земель населенных пунктов, находящихся в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1, имеющей вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки.

Индивидуальный предприниматель обращался в администрацию города с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

В соответствии с постановлением мэра города Астрахани от 06.04.2012 года № 220-р «О проведении публичных слушаний» вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка был вынесен на публичные слушания.

На публичных слушаниях, состоявшихся 17.04.2012 года, принято решение об отказе индивидуальному предпринимателю в разрешении на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка для строительства и эксплуатации автомойки.

Результат публичных слушаний оформлен постановлением Администрации города Астрахани от 09 июня 2012 года № 4930.

Отказ Администрации города Астрахани индивидуальным предпринимателем не обжалован.

Документы, выданные уполномоченными государственными органами, подтверждающие соответствие спорного объекта градостроительным и техническим регламентам, индивидуальным предпринимателем в материалы дела не представлены.

Так как в соответствии с Уставом города Астрахани, Администрация города Астрахани наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, Администрация вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на территории городского округа без таких разрешений.

Данная позиция отражена в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 года № 71/10.

Защита публичных интересов в рассматриваемом случае основана на недопустимости размещения спорного объекта - автомойки, на земельном участке, разрешенным использованием которого является индивидуальное строительство.

Автомоечные станции относятся к производственным объектам, оказывающим негативное воздействие на окружающую среду.

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, определяющие требования к размещению объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, предусмотрены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Пунктом 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 мойки автомобилей до двух постов отнесены к классу 5 сооружений санитарно-технической, транспортной инфраструктуры, объектам коммунального назначения, спорта, торговли и оказания услуг. Требованиями указанного пункта установлено, что санитарно-защитная зона мойки автомобилей должна составлять 50 метров.

Соответственно требования СанПиН указывают на недопустимость возведения автомоечных станций в границах жилой застройки.

Поскольку индивидуальным предпринимателем не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что спорный объект создан на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с получением на это необходимых разрешений и в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, суд признал законными требования Администрации города Астрахани о сносе указанной самовольной постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке - это исключительный способ защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Лицо, обращающееся в суд с подобным требованием, должно доказать невозможность регистрации права собственности в органах Росреестра, представить доказательства, свидетельствующие о добросовестном принятии мер, направленных на соблюдение установленных градостроительным законодательством процедур, связанных с подготовкой проектной документации, и на получение разрешения на строительство.

Пункт 26 Совместного Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов вправе назначить экспертизу.

Анализ судебной практики арбитражного суда Астраханской области по искам о признании права собственности на самовольные постройки показал, что дела, в процессе рассмотрения которых судом назначались экспертизы на соответствие объектов самовольной постройки градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам, отсутствуют.

Увеличивающееся количество обращений в арбитражный суд с исками о признании права собственности на самовольные постройки позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является наиболее актуальной для собственников земельных участков и владельцев земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Между тем, судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект недвижимого имущества.

Судья Арбитражного суда
Астраханской области Н.В. Смирнова

Опубликовано: 25.02.2014 15:30 Обновлено: 27.04.2023 18:13