Обобщение судебной практики по спорам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям, с прекращением арендных правоотношений
В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Астраханской области на второе полугодие 2020г.
В соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основание жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основании федерального закона.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.
Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием ( ст.ст.1,7,42 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
На территории Астраханской области оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется также Законом Астраханской области " Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области" № 7/2008- ОЗ от 14.02.2008 года.
Федеральный закон Российской Федерации № 44 от 11.06.2003 года " О крестьянском (фермерском) хозяйстве", в главе 4 регламентирует порядок предоставления земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона Российской Федерации "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности осуществляется с учетом правил статьи 12 Федерального закона Российской Федерации "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".
Фермерское хозяйство вправе также приобретать необходимые ему земельные участки в результате гражданско-правовых сделок (купля-продажа, аренда, мена и др.).
Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности определяются статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления заявления крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
- обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
- принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
- осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
- принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК Российской Федерации при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В Арбитражный суд Астраханской области в спорный период поступило три дела данной категории, которые находятся на рассмотрении:
№А06-311/2020 по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Анисимова Николая Михайловича к Комитету имущественных отношений Черноярского района, Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Багандову Магомеду Амирхановичу об истребовании межевого плана земельного участка, обязании снятии с регистрационного кадастрового учета, признании недействительным договора аренды;
№А06-867/2020 по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива "Табун-Арал" к Администрации муниципального образования "Енотаевский район" о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельных участков сроком на 49 лет;
№А06-6538/2020 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Пятая проектная компания» к Администрации муниципального образования «Черноярский район», Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Оганесяну Артему Ашотовичу о признании договора аренды недействительным.
Прекращение арендных правоотношений.
В земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов - оснований прекращения правоотношений по использованию земель.
Аренда участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен в ряде случаев:
- истечение срока действия, на который заключался договор;
- досрочное прекращение договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.
Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Дела, рассмотренные за 2019 - I полугодие 2020 года о прекращении арендных правоотношений:
-за 2019 год рассмотрено 37 дел,
-за I полугодие 2020 года рассмотрено 8 дел.
Из них, удовлетворены требования полностью или частично - по 28 делам,
отказано в удовлетворении требований – по 4 делам,
заключено мировое соглашение – по 5 делам,
прекращено производство, в том числе: дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде ( п.1 ч.1 ст. 150 АПК Российской Федерации в ред. от 25.12.2018 г.)- по 2 делам;
в связи с отказом от иска – по 6 делам.
В апелляционную инстанцию обжаловано 6 решений, в кассационную инстанцию -1 решение.
Судом апелляционной инстанции:
по делам №А06-6836/2019, №А06-6430/2019 производство прекращено в связи с утверждением мирового соглашения;
по делу №А06- 560/2019 решение суда оставлено без изменения;
по делу №А06-12151/2019 решение суда отменено по безусловным основаниям, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, в остальной части требований отказано;
по делу № А06-9446/2019 решение суда изменено в части взыскания неустойки.
по делу №А06-558/2019 решение суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судом кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции по делу № А06-558/2019 оставлено без изменения.
Состоявшиеся отмены связаны с нарушением судом норм материального права, а также с неполным выяснением обстоятельств по делу.
Большую часть споров, рассмотренных Арбитражным судом Астраханской области за 2019 год и первое полугодие 2020 года, составили дела по искам арендодателей о расторжении договоров аренды в связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы.
Администрация муниципального образования «Енотаевский район» Астраханской области в лице Управления земельных, имущественных отношений и строительства администрации муниципального образования "Енотаевский район" обратилась в арбитражный суд с иском к Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Мухамбетову Фариту Шаловаевичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 38 216 руб. 40 коп., пени в размере 4 842 руб.37коп.; расторжении договора аренды № 561 от 16.05.2011г.; обязании передать Администрации муниципального образования «Енотаевский район», земельный участок, общей площадью 2000000 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения (Дело № А06-1278/2019).
Суд, установив существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы арендатором более чем три месяца, удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторг договор аренды № 561 от 16.05.2011 года и в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал Главу Крестьянского (фермерского) хозяйства Мухамбетова Ф.Ш. в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу, передать по акту приема-передачи Администрации муниципального образования «Енотаевский район» земельный участок.
Администрация муниципального образования "Харабалинский район" обратилась в арбитражный суд с иском к Главе крестьянского фермерского хозяйства Велиеву Ниджату Тоид оглы о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 42 316 руб. 21 коп., пени в сумме 5 204 руб. 89 коп., а также о расторжении договора аренды земель № 104 от 02.04.2010 года и обязании освободить земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 200001 кв.м., пашни ( Дело № А06-4711/2019).
Судом установлено систематическое нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы. Суд, расценил данные нарушения как существенные, расторг договор аренды земель № 104 от 02.04.2010 года и обязал Главу КФХ Велиева Н.Т.о. освободить земельный участок.
Подобные дела, составляют 69% от рассмотренных арбитражным судом споров, связанных с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям, с прекращением арендных правоотношений, в рассматриваемый период.
Правовые позиции, выявленные по результатам обобщения судебной практики:
Для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель должен предоставить суду доказательства наличия задолженности по уплате арендной платы и невнесения платы более двух раз подряд. Суду наряду с установлением оснований для расторжения договора, следует проверить порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения.
Администрация Муниципального образования "Икрянинский район" обратилась в Арбитражный суд с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко Вадиму Васильевичу о взыскании задолженности в размере 98 934, 36 руб., пени в размере 44 081, 19 руб., расторжении договора аренды земельного участка обязании освободить земельный участок.
По мнению истца, у ответчика имелась задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 25.12.2018 гг.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.12.2019 года исковые требования удовлетворены, Постановлением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания неустойки, в остальной части иска отказано (Дело № А06-12251/2019).
Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходил из наличия у ответчика задолженности по уплате арендных платежей и наличия условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК Российской Федерации и пунктом 3 статьи 619 ГК Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка.
Отменяя решения суда первой инстанции, Двенадцатый арбитражный апелляционной суд указал, что ответчик в нарушение части 4 статьи 137 АПК Российской Федерации не был извещен о месте и времени судебного разбирательства.
Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК Российской Федерации.
Установлено, что между администрацией Муниципального образования «Икрянинский район» (арендодатель по договору) и Бойко В.В. (арендатор по договору) 04.05.2011г. заключен договор аренды земельного участка №114, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 632299 кв.м.
Срок аренды установлен с 25.04.2011г. по 24.04.2012г., размер арендной платы в год – 27565 руб.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца каждого квартала путем перечисления в бюджет администрации.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии задолженности за спорный период.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
На основании Постановления Правительства Астраханской области №284-П от 29.06.2015 года «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» арендная плата определяется по формуле:
АП = С x КС,
где АП – годовой размер арендной платы за земельный участок,
С – ставка АП за земельный участок, выраженная в процентах,
КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.
С учетом представленных ответчиком платежных документов, а также заявленного ходатайства о применении срока исковой давности, судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате отсутствует, произведен расчет только суммы неустойки в размере 2 565, 02 руб.
Требования истца о расторжении договора аренды оставлены судом апелляционной инстанции без удовлетворения.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок ( ч.2 ст. 450 ГК Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК Российской Федерации), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК Российской Федерации), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК Российской Федерации).
В рамках рассматриваемого дела, ответчику направлялась претензия о необходимости оплаты задолженности и пени, указывалось, что в случае непогашения задолженности, договор аренды будет расторгнут.
Вместе с тем, установив отсутствие задолженности по арендной плате уже по состоянию на 03.11.2017г., у апелляционного суда не имелось оснований для вывода о том, что обращение в суд по истечении 23 месяцев с момента погашения долга, было произведено в разумный срок. Кроме того, на дату направления претензии от 25.03.2019 задолженность за период, указанный в претензии, отсутствовала.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты задолженности по арендной плате. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Управление земельных, имущественных отношений и строительства администрации муниципального образования "Енотаевский район" обратилось в арбитражный суд с иском к Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Касумову Абдул Абдул-Азимовичу о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № 194 от 30.04.2009 года, а также об обязании передать администрации МО «Енотаевский район» в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи: земельный участок, общей площадью 1872843 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения (Дело № А06-558/2019).
Как указал истец, ответчик систематически нарушал обязательства по договору аренды № 194 от 30.04.2009г. в части внесения арендных платежей, в связи с чем в его адрес направлена претензия о необходимости уплаты задолженности по арендной плате и пени, предложено расторгнуть договор и передать земельный участок по акту приема-передачи.
Уплата задолженности по арендной плате и пени произведена ответчиком в полном объеме 06.12.2018 г., однако, истец полагал, что имеются основания для расторжения спорного договора в виду нарушения условий договора ответчиком и не внесения арендной платы более двух раз подряд.
Арбитражный суд Астраханской области, установив, что ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка в части своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.04.2019 года исковые требований удовлетворены.
Двенадцатый Арбитражный апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции на основании следующего, постановлением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Судом апелляционной инстанции не установлено оснований, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Существенным нарушением в силу пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В рассматриваемом споре, истец, требуя досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на длительный срок, не представил доказательств, подтверждающих наличие ущерба, причиненного арендодателю допущенным арендатором нарушением. В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.
Оставляя постановление суда апелляционной инстанции без изменения, суд кассационной инстанции также учел отсутствие в материалах дела сведений о каких-либо иных нарушениях условий договора аренды, бесспорных доказательств системности нарушений ответчиком договора, указывающих на невозможность сохранения арендных отношений сторон.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.01.2020 года постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Администрация муниципального образования «Икрянинский район» обратилась в суд с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко Вадиму Васильевичу о взыскании долга в сумме 151.620 руб., пени в сумме 125.576 руб. 54 коп., о расторжении договора аренды от 14.02.2011 года № 33 и об освобождении земельного участка. В судебном заседании истец уменьшил размер исковых требований в части взыскания пени до суммы 79.061 руб. 09 коп. (Дело №А06-9446/2019).
Суд первой инстанции установил, что поскольку на протяжении 2016 – 2018 годов подлежащая ежеквартальной уплате арендная плата ответчиком не вносилась, то имеет место невнесения арендатором более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа. В таком случае имеются основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 14 февраля 2011 года № 33, заключенного между Администрацией Муниципального образования «Икрянинский район» Астраханской области и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко В.В., а требования истца являются правомерными.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21.01.2020 года договор аренды земельного участка от 14 февраля 2011 года № 33. расторгнут. Суд обязал Главу крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко В.В. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 1.175.349 кв.м., с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко В.В. в пользу Администрации муниципального образования «Икрянинский район» взыскана задолженность по арендной плате в размере 151.620 руб.и пени в сумме 79.061 руб. 09 коп..
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии задолженности по арендной плате за исковой период в сумме 151 620 руб., что является существенным нарушением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной истцом сумме и расторжении договора № 33 от 14.02.2011, заключенного между Администрацией и Бойко В.В., правомерно удовлетворенными судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверяя расчет начислений по заявленной истцом неустойки, признал его неверным.
Установлено, что истцом при расчете не учитывались изменения ставки в соответствующие периоды. В связи с чем суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части взыскания с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бойко В.В. в пользу Администрации муниципального образования «Икрянинский район» неустойки в сумме 20 916 руб. 12 коп.
Часть споров, рассмотренных Арбитражным судом Астраханской области за 2019 год и первое полугодие 2020 года, составили дела по искам арендодателей о расторжении договоров аренды в связи с нецелевым использованием арендованного имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Администрация муниципального образования "Поселок Верхний Баскунчак" обратилась в арбитражный суд с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Капезову Максуту Аскаровичу о расторжении договоров аренды земельных участков от 18.05.2002 года № 29, № 28, № 30 и прекращении права аренды Капезова М.А. на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. (Дело №А06-4861/2019)
Суд, удовлетворяя заявленные Администрацией муниципального образования "Поселок Верхний Баскунчак" исковые требования, исходил из следующего.
18 мая 2002 года между администрацией г.Ахтубинска и района и Капезовой Уразганым заключен договор № 28 аренды земель сельскохозяйственного назначения без права последующего выкупа, площадью 200,40 гектаров для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 49 лет (до 17.05.2051г.).
На основании соглашения от 16.02.2009 года о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 28, Капезова Уразганым уступила права арендатора Капезову Максуту Аскаровичу.
18 мая 2002 года между администрацией г. Ахтубинска и района и Капезым А.М. заключены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения №№ 29, 30.
В силу пунктов 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По условиям договоров аренды от 18.05.2002 года № 28, № 29, № 30, арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
На момент рассмотрение дела действовал Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № 369 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482).
Материалами дела подтверждено, что арендованные земельные участки Капезовым М.А. не использовались по целевому назначению, сам он более 5 лет на территории, указанной в договоре аренды, не проживает, с/х животных не имеет, выпасом скота не занимается, как владелец личного или крестьянского фермерского хозяйства не числится.
Суд, установив совокупность обстоятельств, предусмотренных гражданским законодательством, расторг договоры аренды №№28, 29, 30 от 18.05.2002 года и прекратил право аренды Капезова М.А. на земельные участки.
Подводя итог, следует указать, что в Арбитражном суде Астраханской области сложилась в основном единообразная и устойчивая правоприменительная практика по анализируемой категории дел, которая полностью соответствует правовым подходам, применяемым в системе арбитражных судов Российской Федерации.
При подготовке обобщения не выявлено проблемных вопросов, требующих отдельного разъяснения со стороны Верховного суда Российской Федерации.
