Обзор практики Арбитражного суда Астраханской области по рассмотрению земельных споров

1. Ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей наступает не ранее момента государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше одного года. (Дело № А06-4243/2007-2)

Администрация г.Астрахани обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с коммерческой организации арендной платы по договору аренды земельного участка и пени за просрочку уплаты арендных платежей.

Суд частично удовлетворил исковые требования Администрации г.Астрахани, отказав во взыскании пени, начисленной за просрочку арендных платежей, подлежащих уплате арендатором до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше одного года, в регистрационном органе.

При этом суд указал, что договор аренды земельного участка, подписанный сторонами 23.03.2005 был зарегистрирован органом ФРС 17.08.2005.

Согласно положениям ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. По правилам ст.606 ГК РФ обязанность по внесению арендных платежей возникает у арендатора с момента заключения договора аренды.

Из изложенного суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании пени за просрочку арендных платежей в период до 17.08.2005 являются незаконными, поскольку ответственность за неисполнение договорных обязательств не может возникнуть ранее даты государственной регистрации договора аренды земельного участка (даты заключения договора), которая одновременно является и моментом возникновения арендных обязательств.

2. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть разрешен судом, исходя из необходимости полного восстановления нарушенного права истца и характера нарушенного права. (Дела № А06-375/2-22/06, А06-7090/2006-22, А06-1134/2007-22)

Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к коммерческой организации с иском об обязании ответчика освободить незаконно занимаемый земельный участок путем сноса самовольно возведенных построек, обосновав свои требования положениями статей 301, 305 ГК РФ.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, указав, что такой способ защиты нарушенного права законного землепользователя, как истребование земельного участка из чужого незаконного владения, означает не только возврат недвижимого имущества законному владельцу имущества в натуре, но и восстановление состояния незаконно изъятого из владения земельного участка в том виде, в каком он существовал до момента нарушения прав истца.

Исходя из необходимости полного восстановления нарушенного права, суд пришел к выводу, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав истца, как законного владельца земельного участка, является освобождение земельного участка от имущества ответчика и обязании последнего осуществить снос, возведенных без согласия истца построек.

3. Владение арендатором земельным участком после прекращения договора аренды и уклонение от возврата арендованного имущества арендодателю квалифицировано судом как самовольное занятие земельного участка. (Дело №А06-3393/2007-9)

Администрация г.Астрахани обратилась в арбитражный суд с иском к коммерческой организации об освобождении земельного участка и приведении его в состояние не хуже первоначального.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В решении суд указал, что поскольку договор аренды прекращен арендодателем 15.06.2005 и отсутствуют доказательства возврата арендованного имущества, с 15.06.2005, т.е. с момента прекращения арендных правоотношений, арендатор самовольно занимает ранее арендуемый земельный участок без каких-либо правовых оснований.

В связи с тем, что ответчика самовольно занимает земельный участок отношения сторон не регулируются нормами ГК РФ о порядке возврата арендованного имущества, а истец вправе заявить требования об освобождении земельного участка, основываясь на положенияхст.304 ГК РФ и положениях ст.60 Земельного кодекса РФ о восстановлении прав собственника в случае самовольного занятия земельного участка.

В решении суда также отражено, что к отношениям истца и ответчика не применяются правила ст.622 ГК РФ о возврате арендованного имущества в состоянии, обусловленном договором, в связи с чем ответчик должен привести земельный участок в состояние предшествующее началу строительства, в целях которого участок выделялся.

4. Распоряжение земельным участком до раграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий (Дело № А06-3905/2007-22).

Администрация МО «город Харабали» обратилась в суд с иском к ОАО «Астраханьоблгаз» о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за период 2004 г.-2006 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик просил в иске отказать.

Изначально оспаривал право МО «город Харабали» на распоряжение спорным земельным участком.

В последнем судебном заседании представил зарегистрированный регистрационной службой договор аренды , заключенный между истцом и ответчиком.

Указал на отсутствие задолженности, представил расчет.

По расчетам ответчика в 2004-2005 г. ответчик за аренду земельного участка произвел платежи виде уплаты земельного налога: 2004 г.-2.941 руб.; 2005-3.234 руб.,. за 2006 г. арендная плата в размере 1.267 руб. оплачена п/поручением № 182 от 10.05.2007 г. Администрация МО «Харабалинский район» считает требования истца законными и обоснованными.

В судебном заседании суд установил:

Администрацией МО «город Харабали» и ОАО «Астраханьоблгаз» был заключен договор аренды земель населенного пункта.

Срок действия договора определен с 14.03.2000г. по 14.03.2010 г. (договор прошел регистрацию в учреждении юстиции 25.10.2007 г.).

В соответствии с п. п. "в", "к", "н" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство, установление общих принципов организации системы органов местного самоуправления находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

Статьей 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй данной статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ и состоит из указанного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 указанного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в пределах соответствующих муниципальных образований, до разграничения государственной собственности на них в силу прямого указания федерального закона отнесены к ведению органов местного самоуправления и составляют вопросы местного значения.

Данный вывод вытекает и из содержания ст. 62 Бюджетного кодекса РФ, ст. ст. 12, 13 Федерального закона от 23.12.2003 N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 г.", Федерального закона от 23.12.2004 N 173-ФЗ "О федеральном бюджете на 2005 год", Федерального закона от 26 декабря 2005 года N 189-ФЗ "О федеральном бюджете на 2006 год", из которых следует, что до разграничения государственной собственности на землю в бюджеты муниципальных образований поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах соответствующих муниципальных образований и на межселенных территориях.

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 26 Земельного кодекса, статьям 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами определено, что договор действует в течение 10 лет, с 14.03.2000 по 14.03.2010.

Как следует из разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", общие нормы ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент заключения договора, не изменяя срока действия, согласованного сторонами.

Таким образом, до момента государственной регистрации, т.е. до 25.10.2007, договор аренды являлся незаключенным.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Учитывая бездоговорные отношения сторон к данным правоотношениям применяются правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения подлежащая взысканию с ответчика - это разница между произведенными платежами и начисленными.

5.До момента заключения между сторонами договора аренды земельного участка, который является моментом переоформления прав землепользования, ранее возникшие права на землю не могут быть прекращены в одностороннем порядке собственником земли. (Дело № А06-131/07-22).

Комитет имущественных отношений администрации МО «Ахтубинский район» обратился в Арбитражный суд с иском к ООО «Лукойл - Нижневолжскнефтепродукт» о взыскании суммы неосновательного обогащении.

Ответчик исковые требования не признал, оспаривал заявленные требования в полном объеме.

Суд установил:

Постановлением Главы администрации г. Ахтубинска и Ахтубинского района от 10.03.1995г. №189 за Ахтубинского нефтебазой, являющейся структурным подразделением АООТ «Астраханьнефтепродукт», на праве бессрочного (постоянного) пользования был закреплен земельный участок площадью 1307 кв.м. по ул. Заводской г. Ахтубинска для эксплуатации АЗС №78.

На основании данного постановления Ахтубинской нефтебазе АООТ «Астраханьнефтепродукт» было оформлено Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю № 402 от 19.06.1995г. указанием площади земельного участка 1307кв.м.

Как следует из представленных истцом документов, действительная площадь предоставленного ответчику для эксплуатации АЗС №78 земельного участка составляет 309 кв.м.

В настоящее время земельный участок под принадлежащим ответчику производственным объектом «АЗС №78» поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 30:01:15 04 24:0001 с установлением границ земельного участка на местности.

2 октября 2003г. директор нефтебазы ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» Куспанов Т.З. обратился в Администрацию МО «Город Ахтубинск и Ахубинский район» с заявлением о переоформлении ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под АЗС №78 по адресу г.Ахтубинск ул.Заводская д.1«а» на право аренды.

В заявлении имеется ссылка на положения п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ.

На основании указанного заявления от 02.10.2003 Администрацией Ахтубинска и Ахтубинского района было издано Постановление от 15.12.2003г. №1249, которым было прекращено право Ахтубинской нефтебазы АООТ «Астраханьнефтепродукт» на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком под АЗС №78.

Одновременно землепользователю было предложено заключить договор аренды земельного участка сроком на 20 лет.

Согласно доводам истца, в период с 01.01.2004г. по 31.12.2006 ответчик не имел законных оснований пользоваться земельным участком с кадастровым номером 30:01:15 04 24:0001 в связи с чем он неосновательно сберег имущество за счет истца в сумме неуплаченной арендной платы.

Как следует из указанных документов, ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» является правопреемником всех прав и обязанностей Акционерного общества открытого типа «Астраханьнефтепродукт», чья правоспособность была прекращена 08.06.1998г. с момента создания ООО «Лукойл-Астраханьнефтепродукт».

Учитывая, что Ахтубинская нефтебаза являлась структурным подразделением Акционерного общества открытого типа «Астраханьнефтепродукт» суд приходит к выводу, что ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» является правопреемником всех прав АООТ «Астраханьнефтепродукт» на земельный участок № 30:01:15 04 24:0001 в порядке универсального правопреемства.

Согласно п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ в редакции на 02.10.2003г.: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Из содержания данной нормы следует, что на основании добровольного волеизъявления землепользователя ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования может быть переоформлено на право аренды.

Из буквального толкования использованного законодателем термина «переоформление» следует, что ранее возникшее право на землю не может быть прекращено у землепользователя ранее момента возникновения права аренды земельного участка.

Таким образом, законодатель установил, что до момента заключения между сторонами договора аренды земельного участка, который является моментом переоформления прав землепользования, ранее возникшие права на землю не могут быть прекращены в одностороннем порядке собственником земли.

Из изложенного следует, что в силу закона право ответчика на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком с кадастровым номером 30:01:15 04 24:0001 занятый объектом - АЗС №78 не подлежит прекращению до момента возникновения у последнего права аренды на спорный земельный участок.

Поскольку ненормативный акт - Постановление Главы Администрации муниципального образования «г.Ахтубинск и Ахтубинский район от 15.12.2003г. №1249 противоречит Федеральному закону «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ суд считает его не подлежащим применению при рассмотрении настоящего спора.

Из анализа обстоятельств дела, имеющихся документов суд приходит к выводу, что ранее возникшее у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 30:01:15 04 24:0001 на момент рассмотрения судом настоящего дела в установленном законом порядке не прекращено.

Согласно статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Кодекса либо на основании решения суда в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 45 Кодекса. Принятие постановления от 15.12.2003 N 1249 о выделении участка для предоставления его обществу в аренду не является основанием для прекращения у него права постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что до приобретения земельного участка в аренду общество пользуется им на праве постоянного (бессрочного) пользовании, правомерно оплачивая земельный налог.

Требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за незаконное использование земельного участка являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

6. Основания прекращения права собственности помимо воли собственника исчерпывающим образом установлены пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. ( дело № А06-3871/2007-22)

Администрации муниципального образования « Г. Астрахань» обратилась в суд с иском к ООО «Феникс-С» о прекращении права собственности на нежилое строение - танцплощадка, касса, аппаратная в виду его гибели и уничтожения.

В судебном заседании суд установил:

По договору № 01 от 21 июня.2005 купли-продажи ответчик приобрел в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Желябова, 1/24, а именно:

• танцплощадку
• кассу
• аппаратную

На основании указанного договора ООО «Феникс-С» зарегистрировало право собственности на указанные объекты.

Указывая на то, что истец является собственником земельного участка, на котором находится принадлежащее ООО «Феникс-с» имущество, разрушенное в настоящее время, истец обратился в суд с указанным иском. При этом истец ссылается на прекращение права собственности ООО «Феникс-с» на имущество в результате его гибели. Отсутствие государственной регистрации прекращения права собственности препятствует осуществлению прав истца как собственника земельного участка.

Единственным доказательством разрушения объекта в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921) является заключение специально созданной комиссии для проведения внеплановой инвентаризации.

По данным Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» первичная инвентаризация объекта, расположенного по адресу: ул. Адмиралтейская (бывшая Желябова), 1/24, произведена 30.01.1995г., в ходе которой было установлено:

На территории домовладения расположены следующие постройки:

танцплощадка, касса, аппаратная.

Последующая техническая инвентаризация строений, расположенных по ул. Желябова, 24/1, была произведена 15.04.2005г. по заявке собственника объектов с целью их продажи. Изменения в составе домовладения выявлены не были, планы и экспликации построек изменений не претерпели. 12.04.2007г. в Астраханский филиал поступило обращение Администрации г. Астрахани в лице Комитета по управления имуществом города с заявлением о выдаче Акта о сносе сооружений, ранее располагавшихся на земельном участке по адресу: ул. Желябова, 1/24.

При выезде специалистов филиала на объект с представителями Администрации города было установлено: здания, строении, сооружения на обозначенном земельном участке отсутствуют, участок завален строительным мусором.

При повторном выезде специалистов на место, произведенном 25.07.2007г. по заявке нового владельца объекта - ООО «Феникс-С» было установлено, что строение под Лит.А - танцплощадка не разрушена в полном объеме, находится в стадии разрушения. Процент наличия конструктивных элементов составил 21%. Данные факты были выявлены за счет зачистки территории от строительного и бытового мусора.

Таким образом, по состоянию на 25.07.2007г. домовладение по ул. Адмиралтейская, 1/24 состоит из Лит.А - объекта в стадии разрушения. Владелец указанного объекта, а равно и ранее существовавших и снесенных строений под Лит.Б и В - ООО «Феникс-С».

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Несуществующий объект (часть объекта) недвижимости не требует специального признания недействительным, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, автоматически прекращается при гибели или уничтожении имущества, а, следовательно, регистрационная запись в отношении несуществующего имущества, при получении регистрирующим органом соответствующих сведений, подлежит погашению.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены способы защиты гражданских прав.

Исковые требования истца фактически направлены на принудительное частичное уничтожение принадлежащего ответчику недвижимого имущества, то есть на прекращение права собственности Общества помимо его воли.

Основания прекращения права собственности помимо воли собственника исчерпывающим образом установлены пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ни одно из указанных оснований в ходе рассмотрения дела не установлено.

Кроме того, положения ст. 235 ГК РФ не предусматривают возможности предъявления иска о признании прекращенным или прекращении права собственности на имущество. Указанная норма содержит основания прекращения права собственности.

С учетом изложенного у истца отсутствуют материально-правовые основания для заявления требования.

7.Согласно ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. ( № А06-6588/9-06)

Крестьянско-фермерское хозяйство Чернявского Н.Ф., с. Старица Астраханской области, (далее - истец, КФХ Чернявского Н.Ф.) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Предпринимателю Дуднику Г.Поб истребовании из чужого незаконного владения 70 т сена урожая 2006 г.

В судебном заседании истец заявил об изменении предмета исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил требование об истребовании сена заменить на требование о взыскании неосновательного обогащения - возмещении стоимости 70 т сена .

В иске отказано

В соответствии со ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Судебные инстанции установили, что в связи с отсутствием у истца законных оснований для пользования земельным участком сено, скошенное с этого участка, не может являться его собственностью.

Согласно ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с письмом МУП "Землеустроитель" землеустроительные работы по межеванию земельного участка производились после сенокошения, в настоящее время земельные участки сформированы.

В этой связи судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что земельный участок, используемый истцом в период сенокошения - в июле 2006 г., не прошел кадастровый учет и не мог быть предоставлен в аренду.

8. Установление сервитута в административном порядке противоречит нормам права и является незаконным. ( дело № А06-1836/2007-18)

Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Подводник" обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Администрации города Астрахани о признании незаконными и отмене Постановления N 2029 от 05.10.2006 "О предоставлении Климу О.В. земельного участка для эксплуатации радиомачты" и Постановления N 2886 от 19.12.2006 "О внесении изменений в Постановление администрации города от 05.10.2006 N 2029".

Судом установлено, что Постановлением Администрации города Астрахани за N 2029 от 05.10.2006 Предпринимателю Климу О.В. предоставлен для эксплуатации радиомачты земельный участок, согласно прилагаемому проекту границ в аренду с 15.06.2006.

Постановлением Администрации города Астрахани N 2886 от 19.12.2006 в вышеуказанное Постановление внесены изменения, а именно: исключен п. 3.5, предписывающий возможность ограниченного пользования частью земельного участка, площадью 214 кв. м, собственнику причала (литера 87) и диспетчерской (литера 1) для обеспечения проезда к объектам его собственности.

Считая, что принятым Постановлением нарушены его законные права, Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Подводник" обратилось с оспариванием Постановления в арбитражный суд.

Администрацией города Астрахани предоставлен Климу О.В. земельный участок, смежный с земельным участком под объектами недвижимости Общества с ограниченной ответственностью ПФ "Подводник".

Предоставленный Климу О.В. земельный участок не нарушает прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью ПФ "Подводник", поскольку он выделен по периметру закрепленных в земле растяжек, удерживающих радиомачту и неразрывно связанных с ней. Земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости заявителя: причал, диспетчерская, прилегает к предоставленному Климу О.В. участку, но не пересекает его.

Обжалуя ненормативные акты, заявитель указывает, что 1) предоставленный земельный участок прилегает к его объектам собственности и необходим ему самому для их эксплуатации, 2) исключение п. 3.5 из Постановления от 05.10.2006 лишает его права проезда через участок, предоставленный Климу О.В., для эксплуатации своих объектов недвижимости.

Между тем судом установлено, что по оспариваемым Постановлениям права и законные интересы заявителя не нарушаются.

Пункт 3.5 предусматривал возложение на Предпринимателя Клима О.В. в административном порядке обязанности предоставления другому лицу беспрепятственного проезда по земельному участку, находящемуся в его частной собственности.

Между тем право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) установлено ст. ст. 274 - 277 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Подводник" имеет право требовать от Клима О.В. предоставления права ограниченного пользования его земельным участком для прохода, проезда и обеспечения других нужд собственника. Однако сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения спор разрешается судом (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установление сервитута в административном порядке противоречит указанным нормам права и является незаконным.

Учитывая вышеизложенное, суд отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

9. Договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, в результате чего заявитель реализовал свое право выбора способа приобретения участка и утратил право на выкуп. ( дело № А06-4934у/3-18/05)

Астраханский областной рыболовецкий союз потребительских обществ, обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Администрации г. Астрахани о признании незаконными действий (бездействия) по предоставлению земельного участка в собственность за плату и обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка площадью и направить его для подписания.

Как следует из материалов дела, Астраханский облрыболовпотребсоюз на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации 31.05.2005 обратился в Администрацию г. Астрахани с письмом N 01-14/212 об оформлении в собственность за плату земельного участка (кадастровый номер 30:12:03061:0006) под объектом недвижимости.

Письмом Администрация г. Астрахани сообщила об отсутствии оснований для передачи в собственность земельного участка.

Астраханский облрыболовпотребсоюз обжаловал действия (бездействие) Администрации г. Астрахани по предоставлению земельного участка в собственность за плату.

Астраханский облрыболовпотребсоюз является собственником рынка.

На основании обращения Астраханского облрыболовпотребсоюза от 13.06.2002 о переоформлении документов землепользования Администрация г. Астрахани приняла Постановление от 31.07.2002 N 2011 "О предоставлении Астраханскому облрыболовпотребсоюзу земельного участка для эксплуатации рынка .

В соответствии с указанным Постановлением стороны 26.09.2002 подписали договор аренды земельного участка .

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с принятием земельного законодательства" разъяснено, что установленная Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка заключен в связи с обращением Астраханского облрыболовпотребсоюза после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в результате чего Союз потребительских обществ реализовал свое право выбора способа приобретения участка и утратил право на выкуп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отказал Астраханскому облрыболовпотребсоюзу в удовлетворении заявленных требований.

10. Государственный орган не вправе был принимать решение о предоставлении земельного участка на основании документов, приложенных к заявлению от 16.12.2005г., поскольку представленные истцом документы содержали неверные сведения о пространственных характеристиках, расположенных на земельном участке строениях, и поскольку представленные истцом для приватизации земельного участка сведения требовали проверки, содержали неточности и в последующим были уточнены истцом самостоятельно, путем подачи нового заявления, государственный орган не имел возможности принять решение о приватизации земельного участка в срок до 31.12.2005г. ( дело № А06-7162/2006-22)

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Калинка-М» (далее - ООО ТД «Калинка-М») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к федеральному государственному учреждению - Специализированному Государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», в лице филиала «Российский фонд федерального имущества в Астраханской области», (далее РФФИ) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка из состава земель поселений

До принятия решения истец в порядке ст.49 АПК РФ ц изменил исковые требования, просит суд разрешить разногласия по договору купли-продажи федерального имущества №35-КФС/06 от 20.11.2006г. относительно п.2.1. договора ( цена).

Как следует из материалов дела, ООО ТД «Калинка-М» является собственником следующих объектов недвижимости: нежилое строение - торговый дом.

21.07.2004г. между Администрацией города Астрахани и ООО ТД «Калинка-М» был заключен договор аренды земельного участка №564, согласно которому истцу в целях эксплуатации диско-клуба был передан в пользование земельный участок площадью 1908 кв.м., кадастровый номер 30:12:030109:0010, расположенный по адресу г.Астрахань ул.Н.Островского д.148Т, сроком с 30.08.2002 по 29.08.20027г.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО ТД «Калинка-М» 16.12.2005 обратилось в ТУ Минимущества по Астраханской области с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 1908 кв.м., кадастровый номер 30:12:030109:0010, расположенный по адресу г.Астрахань ул.Н.Островского д.148Т.

В поданном 16.12.2005 заявлении имеется ссылка на то обстоятельство, что у истца на данном участке расположены принадлежащие ему на праве собственности нежилые строения.

08.06.2006г. ТУ Минимущества по Астраханской области письмом 05-14/5-675 направило в адрес истца Распоряжение №104-р от 08.06.2006 «О приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность ООО ТД «Калинка-М».

В соответствии с п.7 Постановления Правительства №576 от 07.08.2002 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» в распоряжении было указано, что договор купли-продажи земельного участка заключается Российским фондом федерального имущества.

В соответствии с совместным Распоряжением Минимущества РФ №2881-р и РФФИ №153 «О порядке взаимодействия Министерства имущественных отношений российской федерации и Российского фонда федерального имущества при приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в федеральной собственности» распоряжение территориального органа Минимущества России о приватизации земельного участка направляется для заключения договора купли-продажи земельного участка в региональное отделение РФФИ в соответствии с передаточным актом с приложением документов, указанных в пункте 2 Порядка.

К распоряжению Минимущества России о приватизации земельного участка прилагаются, в числе прочих документов, расчет цены выкупа земельного участка, кадастровая карта (план) земельного участка, копии документов, подтверждающих размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них.

Согласно установленного порядка 20.11.2006 Российский фонд федерального имущества на основании поступившего от ТУ Минимущества по Астраханской области Распоряжение №104-р от 08.06.2006 и приложенных к нему документов подготовил проект договора купли-продажи земельного участка и направил его истцу для подписания.

Согласно п.2.1. проекта договора купли-продажи цена спорного земельного участка установлена в размере 1 158 889 руб. 41 коп.

Данная цена была определена в договоре, исходя из произведенного ТУ Минимущества по Астраханской области расчета выкупной цены приватизируемого земельного участка по состоянию на 07.06.2006г.

Из объяснений ответчика - ТУ Минимущества по Астраханской области, следует, что расчет выкупной цены земельного участка был произведен государственным органом в соответствии с Федеральным Законом №178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», Решения МО «Город Астрахань» от 27.10.2005 №204 «Об утверждении положения о земельном налоге на территории г.Астрахани», Закона Астраханской области от 04.10.2002 №44/2002-03, выпиской из государственного земельного кадастра №53/06-0485 от 28.03.2006,

В связи с несогласием с условиями договора купли-продажи, проект которого был представлен истцу, ООО ТД «Калинка-М» на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В судебном заседании суд установил, что истец отказывается заключать договор купли-продажи по цене предложенной Территориальным Управлением.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» с даты вступления в силу указанного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 названного закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Аналогичное право собственников зданий, строений, сооружений предусмотрено пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 29, пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о продаже земельного участка принимает и подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка осуществляет исполнительный орган государственной власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

В соответствии с п.7 Постановления Правительства №576 от 07.08.2002 г. «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» в распоряжении было указано, что договор купли-продажи земельного участка заключается Российским фондом федерального имущества.

В соответствии с совместным Распоряжением Минимущества РФ №2881-р и РФФИ №153 «О порядке взаимодействия Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Российского фонда федерального имущества при приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в федеральной собственности» распоряжение территориального органа Минимущества России о приватизации земельного участка направляется для заключения договора купли-продажи земельного участка в региональное отделение РФФИ в соответствии с передаточным актом с приложением документов, указанных в пункте 2 Порядка.

Расчет выкупной цены земельного участка был произведен государственным органом в соответствии с Федеральным Законом №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», Решением Муниципального образования «Город Астрахань» от 27.10.2005г. № 204 «Об утверждении положения о земельном налоге на территории г.Астрахани», Закона Астраханской области от 04.10.2002 №44/2002-03, выпиской из государственного земельного кадастра №53/06-0485 от 28.03.2006 г.

Суд пришел к мнению, что государственный орган не вправе был принимать решение о предоставлении земельного участка на основании документов, приложенных к заявлению от 16.12.2005г., поскольку представленные истцом документы содержали неверные сведения о пространственных характеристиках, расположенных на земельном участке строениях, и поскольку представленные истцом для приватизации земельного участка сведения требовали проверки, содержали неточности и в последующим были уточнены истцом самостоятельно, путем подачи нового заявления, государственный орган не имел возможности принять решение о приватизации земельного участка в срок до 31.12.2005г.

По представлению истцом точных сведений при новом обращении в марте 2007 г., было принято решение о приватизации земельного участка, но по нормам 2006 года, а не 2005 года.

11.Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316. Кадастровая стоимость земли не является налогом и сама по себе не возлагает на налогоплательщика обязанность уплачивать налог определенного размера. Земельный налог согласно п. 1 ст. 387 НК РФ устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. (N А06-7528/2006-23)

Астраханский областной рыболовецкий союз потребительских обществ обратился в арбитражный суд с заявлением о признании не действующим постановления Правительства Астраханской области от 30.06.2005г. № 214-П «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области» в редакции постановления Правительства Астраханской области от 06.04.2006г. № 87-П в части утверждения Удельных показателей кадастровой стоимости земель под объектами торговли (графа 5 таблиц удельных показателей) в отношении кадастровых кварталов №№ 03 04 96; 04 08 53; 03 01 30 и удельный показатель кадастровой стоимости земель под промышленными объектами (графа 7 таблиц удельных показателей) в отношении кадастрового квартала 01 07 02 .

В предварительном судебном заседании заявителем увеличены требования, он просит признать недействующим названное постановление в части утверждения удельного показателя кадастровой стоимости земли под объектом торговли в отношении кадастрового квартала 03 06 16. Названные земельные участки находятся в пользовании заявителя.

По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости и не должна превышать его рыночную стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка, согласно ст. 390 Налогового Кодекса РФ, является базовой суммой для исчисления налогов на землю, необоснованное ее увеличение незаконно возлагает на истца уплату завышенного налога на землю, что негативно сказывается на его финансовом положении. УПКСЗ служат основой для расчета кадастровой стоимости земли и расчета земельного налога.

На стадии рассмотрения заявления в предварительном судебном заседании заявление объединено в одно производство с заявлениями Потребительского общества «Юбилейный», имеющего в пользовании 12 земельных участков, Потребительского общества «Восток», имеющего в пользовании 6 земельных участков, Волжского потребительского общества, имеющего 2 земельных участка, которые обжаловали вышеназванное постановление по тем же основаниям (т. 3, т. 4, т.5).

По мнению заявителей при проведении государственной кадастровой оценки земли были нарушены пункты 5, 6, 7, 8, 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000г., ст. ст. 66, 85 Земельного Кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исследовав представленные документы, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил:

Постановлением Правительства Астраханской области от 30.06.2005г. № 214-П утверждены результаты кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области. Постановлением Правительства Астраханской области от 06.04.2006г. № 87-П в постановление № 214-П внесены изменения, в соответствии с которыми удельные показатели кадастровой стоимости земли по видам функционального использования в городах и с. Красный Яр Астраханской области в результатах государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области, изложены в редакции согласно приложению к постановлению № 87-П.

По мнению суда, оспариваемый акт является нормативным, так как издан в установленном порядке правомочным органом государственной власти, устанавливает правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитан на неоднократное применение. Поэтому дело об оспаривании нормативного правового акта Правительства Астраханской области с учетом правого статуса участников отношений и характера спора подведомственно арбитражному суду.

Постановлением Губернатора Астраханской области 17.02.2004г. № 54 утвержден порядок официального опубликования (обнародования) нормативных правовых и иных правовых актов Губернатора и Правительства Астраханской области, исполнительных органов государственной власти области. Согласно п. 2.4 Порядка официальным опубликованием правовых актов признается публикация их полного текста в периодическом печатном издании - газете "Астраханские известия". Правовые акты публикуются также в Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области. Постановление № 214-П опубликовано в газете «Астраханские известия» № 28 (755) от 14.07.2005г.

Постановлением от 05.07.2006г. № 296 в Порядок официального опубликования правовых актов внесены изменения, пункт 2.4 изложен в новой редакции, согласно которой официальным опубликованием правовых актов признается публикация полного текста в периодическом печатном издании - Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области.

Постановление Правительства Астраханской области № 87-П от 06.04.2006г., которым внесены изменения в постановление № 214-П, и которое обжалуют заявители, опубликовано в полном объеме в Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области № 14 от 13.04.2006г. Поэтому суд считает доводы заявителей относительно ненадлежащего опубликования оспариваемого нормативного правового акта не состоятельными.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области выполнялись филиалом федерального государственного унитарного предприятия «ФКЦ «Земля» по Южному федеральному округу на основании договора № 2 от 03.12.2003г., заключенному Администрацией Астраханской области с ФГУП «ФКЦ «Земля» (т. 2 л.д. 170). Результаты государственной кадастровой оценки в установленном порядке были подвергнуты экспертизе и согласованы Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), что подтверждается письмом Роснедвижимости от 21.02.2006г. №АО/0077, в котором указано, что работы по государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области выполнены в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/337 (т. 2 л.д. 108).

Материалы актуализации государственной кадастровой оценки за исключением г. Ахтубинска были согласованны на заседании комиссии по рассмотрению хода выполнения и результатов работ по государственной кадастровой оценке земель Астраханской области, при участии представителей Правительства Астраханской области и представителей территориальных органов Федеральных служб, что подтверждается протоколом от 31.05.2005г. (т. 2 л.д. 109-113).

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства РФ от 25.08.1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и пунктом 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Астраханской области» утверждены постановлением Правительства Астраханской области от 30.06.2005г. № 214-П, постановлением от 06.04.2006г. № 87-П в постановление № 214-П внесены изменения, утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии со статьёй 65 и п. 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения дарственной кадастровой оценки земель в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, Земельный кодекс различает два вида стоимости земельного участка - кадастровую и рыночную.

Согласно п.1, 2 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель при государственной кадастровой оценке земель определяется кадастровая стоимость земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, существует рыночная стоимость объекта оценки как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден, и перечисленные в п. 4 Стандартов девять видов стоимостей, отличных от рыночной. В том числе в подпункте «е» п.4 Стандартов указывается стоимость объекта для целей налогообложения: стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. В соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 390 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения земельного участка определяется кадастровая стоимость земельного участка.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» содержит только определение понятия рыночной стоимости (статья 3). А статья 7 этого закона гласит, что рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В рассматриваемом случае нормативные правовые акты (п.5 статьи 65 ЗК РФ, п.1ст 390 НК РФ) устанавливают, что для целей налогообложения определяется именно кадастровая стоимость.

Перечисленные нормативные правовые акты не устанавливают тождества кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости и не содержат указаний на возможность произвольной замены кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимостью. Согласно указанным нормативным актам рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи объекта оценки, которая зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения), изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Кадастровая стоимость - экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

Утверждение заявителя о нормативном установлении равенства кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости не соответствует действительности и является результатом произвольного изложения заявителем норм Земельного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, что искажает волю законодателя. Ни в одном из перечисленных заявителем нормативных правовых актов не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимостей. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, и ни одна из статей Земельного кодекса РФ не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости. Статья 85 ЗК РФ не содержит норм, относящихся к принципам определения кадастровой стоимости земельного участка, поэтому непонятна её относимость к предмету разбирательства.

Для определения рыночной стоимости и кадастровой стоимости земельного участка утверждены различные методики.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается в соответствии с требованиями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002г. № 568-р, и определяется независимо от целевого назначения и вида функционального использования земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости утверждено несколько различных методик, поскольку в основу кадастровой оценки положена классификация земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1. Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждена приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. № П/307,

2. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ, утверждена приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/336,

3. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждена приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/337,

4. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утверждена приказом Росземкадастра от 20 марта 2003г. № П/49,

5. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 14 мая 2005г. № 99,

6. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 июня 2005г. № 138,

7. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005г. Ш 145,

8. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006г. № 222.

Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость. Однако дословно пункт 3 статьи 66 ЗК РФ звучит иначе: в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Случаи, когда кадастровая стоимость определяется в процентах от рыночной стоимости, а также размер этих процентов ни одним из указанных заявителем нормативных правовых актов не установлены. Эти случаи указаны в некоторых из методик государственной кадастровой оценки земель. Из утвержденных восьми методик кадастровой оценки только четыре содержат ссылки на необходимость определения рыночной стоимости земельного участка для установления его кадастровой стоимости и лишь для отдельных видов функционального использования земельных участков:

при государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, для кластеров земельных участков;

при определении кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к землям первой группы земель водного фонда;

при определении кадастровой стоимости земель первой, второй, третьей групп земель промышленности и иного специального назначения;

при определении кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения.

В рассматриваемом случае применялась Методика П/З37, которая по заключению Минюста РФ от 25 ноября 2003г. № 07/11041 -ЮД не нуждается в государственной регистрации, так как носит организационно-технический характер и не содержит новых правовых норм.

Согласно п.5 Правил проведения государственной кадастровой оценки

земель и п. 1.2. Методики П/З37 государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости объектов оценки для исчисления кадастровой стоимости земель поселений указанной Методикой не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 02.01.20200г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения об экономических характеристиках земельных участков (а кадастровая стоимость является экономической характеристикой) вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Законодательством не предусмотрена возможность утверждения органом исполнительной власти субъекта РФ отчетов о рыночной оценке земель и возможность внесения таких сведений в Государственный земельный кадастр.

Вывод заявителей о необъективности и экономической необоснованности государственной кадастровой оценки земельных участков и некорректности факторного анализа при её производстве основан на неравенстве рыночной и кадастровой стоимости.Однако, как было указано выше, нормативными правовыми актами презумпция такого равенства не установлена. Следовательно, само по себе несоответствие показателей кадастровой стоимости, утвержденных оспариваемым постановлением, рыночным ценам, не является доказательством не соответствия постановления федеральным нормативным правовым актам.

Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен (что не является аналогом определения рыночной стоимости), информации об объектах недвижимости и инфраструктуре населенного пункта, полученных из официальных источников (Статистическая служба, Управление архитектуры и градостроительства, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, центр Госсанэпиднадзора и т.д.) с применением методов массовой оценки недвижимости. Исходные данные для расчета УПКС земельных участков предоставлялись федеральными, областными и муниципальными службами. Оценка проводилась в разрезе видов функционального использования земли по кадастровым кварталам в границах городской черты. В соответствии с Приложением 1 к Методике П/337 все земли поселений поделены на 14 видов функционального использования. В процессе выполнения работ учитывалось множество различных, предусмотренных Методикой П/337 оценочных факторов, таких как: доступность населения к различным центрам тяготения (объектам); уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям и т.д. Всего, согласно Приложениям 2, 3 к Методике П/337, установлен 101 оценочный фактор, подлежащий применению при государственной кадастровой оценке земель поселений.

Заложенный в Методике П/337 механизм определения кадастровой стоимости земель поселений реализуется с помощью единого специального сертифицированного программного обеспечения (СПО), являющегося приложением к Методике. Использование СПО предусмотрено Методикой. Сертифицированное программное обеспечение реализует математический аппарат, лежащий в основе Методики, служащий для построения моделей рынка недвижимости с применением механизма множественного регрессионного анализа и производит расчет с использованием базы графических и семантических данных геоинформационной системы, содержащей информацию о ценообразующих факторах.

В соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения земельного участка определяется кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земли не является налогом и сама по себе не возлагает на налогоплательщика обязанность уплачивать налог определенного размера. Земельный налог согласно п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Согласно ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в пределах, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Следовательно, фактическая налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается в результате принимаемых представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о налоговых ставках. Именно при их установлении и должна учитываться экономическая обоснованность налога и фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Экономическая обоснованность взимаемого налога состоит не в искусственном занижении стоимости налогооблагаемого имущества в соответствии с пожеланиями налогоплательщика, а в экономически обоснованных налоговых ставках.

Таким образом, требования истцов отклонены.

12. При предоставлении земельного участка под строительство жилых домов решение о проведении торгов не принималось, и торги не проводились. Следовательно, предоставление земельного участка для строительства жилых домов проведено с предварительным согласованием места размещения объекта. В таком случае выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса РФ.

ЗАО «Каспийский строительный консорциум»») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации г. Астрахани и Муниципальному казенному предприятию г. Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» просит обязать ответчиков выдать акт выбора земельного участка по адресу: г. Астрахань, ул. Баумана, д. 13 корп. 3, ул. Баумана, д. 13 корп. 4 для надлежащего оформления документов, позволяющих произвести регистрацию права собственности «дольщиков» ЗАО «КСК» по 15-квартирному и 36-квартирному жилым домам; разрешить Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области производить регистрацию права собственности «дольщикам» при отсутствии документа о проведении торгов земельного участка и акта выбора земельного участка в связи с их непредставлением администрацией города и МКП «Дирекция по капитальному строительству». В судебном заседании представитель заявителя поддержали исковые требования.

Представитель Администрации города Астрахани письменные возражения не представил, пояснил, что строительство жилых домов уже завершено и выдача акта выбора земельного участка в настоящее время будет противоречить законодательству.

Судом установлено, что 5 января 2004г. между Муниципальным унитарным предприятием г. Астрахани «Дирекция по проектированию и строительству защитных сооружений г. Астрахани от подтопления» (в связи с изменением организационно-правовой формы в настоящее время называется Муниципальное казенное предприятие «Дирекция по капитальному строительству» и ЗАО «Каспийский строительный консорциум» заключен договор подряда на передачу ЗАО «КСК» генерального подряда на строительство девятиэтажного 16-квартирного жилого дома с нежилым первым этажом

20% от общей площади квартир данного дома ЗАО «КСК» должно было передать администрации г. Астрахани после завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 6 Договора подряда № 45 «Заказчик» (МУП г. Астрахани) обязан передать Подрядчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию в полном объеме и в сроки, обеспечивающие выполнение работ в оговоренные договором сроки.

Одновременно со строительством жилого дома по ул. С.Перовской 47-В, корпус 2 ЗАО «КСК» как Генеральный подрядчик осуществляло строительство еще двух жилых домов по ул. С.Перовской 47-В: 72-квартирного и 36-квартирного. Заказчиком указанных домов также выступало МКП г. Астрахани.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.03.2006г. к договору подряда сроки окончания строительных работ продлены до апреля 2006г.

Постановлением администрации города Астрахани № 32 от 12.01.2004г. МКП г. Астрахани «Дирекция по проектированию и строительству защитных сооружений г. Астрахани от подтопления» предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок площадью 5205 кв.м. по ул. С.Перовской в Кировском районе для строительства девятиэтажного 72-квартирного жилого дома и разработки рабочих проектов девятиэтажных 36-квартирного и 16-квартирного жилых домов». Постановлениями администрации города № 2865 от 22.11.2004г., № 1533 от 20.09.2005г. в постановление от 12.01.2004г. № 32 были внесены изменения.

Согласно п. 3.1, 3.7, 3.8 постановления администрации города Астрахани от 12.01.2004г. № 32 МКП г. Астрахани предложено было в течение месяца заключить с администрацией города (в комитете по управлению имуществом) договор аренды земельного участка, в течение года представить главному управлению архитектуры и градостроительства администрации города проектно-сметную документацию, согласованную со всеми заинтересованными организациями в установленном порядке, до начала строительства зарегистрировать объект и получить разрешение на производство строительно-монтажных работ в инспекции муниципального архитектурно-строительного надзора администрации города.

МКП г. Астрахани с администрацией города были заключены договоры аренды земельного участка от 25.03.2004г. № 231, от 02.11.2005г. № 713.

На основании распоряжения комитета имущественных отношений города от 25.05.2006г. № 335-р срок аренды земельного участка по ул. С.Перовской в Кировском районе продлен заключением нового договора до 13.03.2007г. .

30.06.2006г. заместителем мэра города по строительству и архитектуре Кудрявцевой С.П. выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных в г. Астрахани по ул. Баумана, 13, корп. 3, ул. Баумана, 13, корп. 4 (л.д. 50-52), утверждены акты распределения квартир (л.д.54, 57), на основании протокола по погашению задолженности от 27.02.2006г. произведен взаимозачет задолженности МКП г.Астрахани перед ЗАО «КСК» по договору подряда на капительное строительство № 45 от 05.01.2004г.

15.07.2005г. МУП г. Астрахани обратилось в администрацию города Астрахани с просьбой выдать акт выбора земельного участка согласно договору аренды, поскольку при предоставлении земельного участка акт выдан не был, что впоследствии стало препятствием для дольщиков в регистрации права собственности на жилье.

Письмом от 25.07.2005г. администрация города в лице заместителя мэра города Кудрявцевой С.П. отказала в выдаче акта выбора земельного участка, сославшись на то, что в связи с принятием реестра на жилищное строительство указанные объекты предназначены для муниципальных нужд и дальнейшее оформление акта выбора земельного участка нецелесообразно .

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов, с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При предоставлении земельного участка под строительство жилых домов решение о проведении торгов не принималось, и торги не проводились. Следовательно, предоставление земельного участка по ул. С. Перовской для строительства жилых домов проведено с предварительным согласованием места размещения объекта. В таком случае выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления по заявлению юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Указанный порядок, установленный Земельным кодексом РФ, администрацией города Астрахани был нарушен. При вынесении постановления № 32 от 12.01.2004г. о предоставлении МКП г. Астрахани земельного участка для строительства жилых домов не был решен вопрос об оформлении акта выбора земельного участка.

Впоследствии, при обращении дольщиков в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области для регистрации права собственности на объект недвижимости - жилые помещения, полученные в построенном доме, им было отказано в регистрации квартир со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих права ЗАО «Каспийский строительный консорциум» на земельный участок, на котором возведен объект.

На основании изложенного суд считает отказ администрации города в предоставлении акта выбора земельного участка незаконным.

Опубликовано: 26.02.2014 10:05 Обновлено: 27.04.2023 18:13