Обобщение судебной практики по спорам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является непоименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Это связано с тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. В итоге единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, не сложилось.

Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.

В связи с этим необходимо исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве и отношений, порождаемых им, что позволит установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и уже в рамках единого целого провести классификационное разграничение одних договорных отношений от других. Это, в свою очередь, позволит "безошибочно квалифицировать... обязательства, и... применять к каждому обязательству именно те правовые нормы, которые предназначены для его регулирования".

Частично решению указанной проблемы способствовало принятие Закона № 214-ФЗ.

Однако в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) не разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он не похож ни на один из видов договоров "классических" форм. В то же время "...это сложный по своей природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестируемого проекта, в пользовании им или в эксплуатации, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект".

Таким образом, договор участия в долевом строительстве часто рассматривается как смешанный (комплексный) договор.

В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенное название было "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия, как: договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т.д.

Так, по мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования (Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002 ).

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 года № 56, утвердившем Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве содержит ссылки на применение положений главы 55 ГК РФ "Простое товарищество".

В действующем законодательстве ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации" подобные договоры были названы "договоры участия в долевом строительстве".

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации помимо уже упомянутого Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации регулируется двумя основными правовыми актами: Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Необходимо отметить, что с момента вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации инвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ регулируется этим Законом.

Однако следует иметь в виду, что его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Поэтому, поскольку строительство объектов недвижимости занимает довольно продолжительное время, существует значительное количество инвестиционных договоров, на которые указанный Закон не распространяется.

В настоящее время рассматриваются споры по договорам, не регулируемые законом-214-ФЗ.

Наиболее распространенным в практике подходом к квалификации договора долевого участия является его отнесение к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности).

• объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);
• общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;
• общие совместные действия сторон.

Так, по делу № А06-1348/2-9/2004 Федеральное государственное унитарное предприятие «Астраханский завод технологической оснастки» обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Стройсервис-С» о возврате истцу доли федеральной собственности в размере 33,7 %в жилом доме по ул.Дарвина-Крупской, 6/51 г.Астрахани.

Ответчик предъявил встречный иск об определении доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Астрахань, ул.Крупская/Дарвина, д.6/51., просил определить долю ООО СФ «Стройсервис-С» в размере 90,96 %, что соответствует 4804, 33 кв.м. и долю ФГУП «Астраханский завод технологический оснастки» в размере 9,04 %, что соответствует 477,47 кв.м.

В соответствии с последним ходатайством об уточнении требований от 26.02.2007 г. истец просил обязать ответчика возвратить долю федеральной собственности в строительстве жилого дома по ул.Крупской/Дарвина, д.6/51 в размере 16,61 % от общей суммы затрат по строительству жилого дома или 877,0 кв.м. от общей площади жилого дома в качестве неосновательного обогащения в натуре в виде квартир и офисного помещения, а именно: квартиру № 6 площадью 40,0 кв.м.; квартиру № 15 площадью 79,3 кв.м.; квартиру № 24 площадью 126,2 кв.м.; квартиру № 29 площадью 39,7 кв.м.; квартиру № 31 площадью 50,6 кв.м.; квартиру № 51 площадью 79,8 кв.м., квартиру № 59 площадью 78,8 кв.м., квартиру № 80 площадью 60,0 кв.м., квартиру № 85 площадью 40,0 кв.м., квартиру № 86 площадью 78,3 кв.м. и офисного помещения площадью 167,1 кв.м.

23 июня 2000 г. между Государственным унитарным предприятием «Астраханский опытный машиностроительный завод «Сириус» (Предприятие - по договору) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Стройсервис-С» (Партнер - по договору) был подписан договор о совместной деятельности.

В соответствии с п.1 договора предприятие и партнер обязуются действовать для достижения общих хозяйственных целей: достройка жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, пересечение улиц Крупской и Дарвина.

Вкладом предприятия согласно п.2.1. договора является незавершенное строительство жилого дома по ул. Крупской, принадлежащего на праве собственности; изготовление лестничных маршей, пожарных лестниц, ограждений, кровли.

Вкладом партнера согласно п.2.2. договора является выполнение строительно-монтажных работ жилого дома по ул. Крупской в качестве генерального подрядчика.

Использование произведенной в результате совместной деятельности продукции осуществляется на праве общей долевой собственности.

Суд квалифицировал данный договор как договор простого товарищества, мотивировав данную оценку следующим:

В силу ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученная от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Из этого следует, что после передачи имущества в качестве вклада в совместную деятельность, такое имущество образует общую собственность.

По делу № А06-2380/2-9/2005 Закрытое акционерное общество «Ривмар» обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика - Общества с ограниченной ответственности Производственно-коммерческая фирма «Инициатива» суммы задолженности по договору о долевом участи в строительстве жилого дома № 3-03 от 03.03.1999г. в размере 19 853 137 руб. и пени за просрочку в выплате в размере 6 650 800 руб., всего - 26 503 937 руб.

Как следует из материалов дела, между Закрытым акционерным обществом «Ривмар» (Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Инициатива» (Дольщик) 03 марта 1999 г. за № 3-03 заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в г.Астрахани по проспекту Молодежный.

Согласно условиям договора в редакции дополнительного соглашения для определения размера взноса дольщика стоимость строительства определяется сторонами, исходя из произведенных при строительстве затрат и уменьшается на суммы, поступившие от вкладчиков, заключивших договоры до подписания договора № 3-03 от 03.03.1999 г.

В счет долевого участия в строительстве дома дольщик обязан был внести денежные средства или иные взносы, имеющие денежную оценку, в размере 50% стоимости строительства. Стоимость имущественных взносов должна быть документально подтверждена, либо согласована сторонами.

По окончании строительства, в случае, если взнос одной из сторон окажется больше 50% стоимости строительства, другая сторона обязуется в течение 30 дней после составления итогового акта сверки выплатить переплатившей стороне сумму переплаты.

Исходя из положений приведенных норм права и условий договора, стороны должны были нести расходы по строительству дома поровну, то есть по 50%.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от 10 декабря 2001 г. по делу № А06-2631-18/2001 по иску ООО ПКФ «Инициатива» к ЗАО «Ривмар» об изменении условий договора договор № 3-03 о долевом участии в строительстве жилого дома от 03 марта 1999 г. признан договором простого товарищества с отдельными элементами договора строительного подряда. Указанным решением суда изменены условия заключенного между сторонами договора и утверждено дополнительное соглашение к нему.

Основа судебного акта по вышеуказанному делу определена в следующем:

В соответствии со статьей 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклад в общее дело должен быть реальным и подтвержден документально.

Общая стоимость строительства дома должна быть определена, исходя из фактических затрат при строительстве дома, а потому и вклад стороны в это строительство должен определяться, исходя из реальных затрат, а не условных.

Однако правовая квалификация договора долевого строительства как договора простого товарищества зачастую приводит к определенным трудностям в рассмотрении данной категории дел.

Главные последствия признания отношений совместной деятельностью - распространение режима общей собственности на имущество товарищей и пропорциональное несение расходов и убытков. Изучение договоров долевого участия в строительстве различных строительных организаций показывает, что условия покрытия общих расходов и убытков не отражаются в договоре.

Такие проблемы возникли в деле № А06-6713/07.

Общество с ограниченной ответственностью «Астраханское социально-реабилитационное предприятие Всероссийского общества инвалидов «Комбинат металлоизделий» обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУ «Управление «Астраханмелиоводхоз» с требованиями о внесении изменений в инвестиционный договор от 12 марта 2004 года «О достройке незавершенного строительством 9-ти этажного 171 квартирного жилого дома по ул.Волжская, 54 г.Астрахань», а именно в пункты 1.4 и 3.1 указанного договора.

Как следует из материалов дела, 12 марта 2004 года между истцом и Федеральным Государственным учреждением «Астраханмелиоводстрой» заключен инвестиционный договор о достройке незавершенного строительством 9-ти этажного 171 квартирного жилого дома по улице Волжская, 54 г. Астрахани.

Как следует из условий п.1.2 договора, настоящий договор заключен на основании протокола о результатах открытого инвестиционного конкурса № 1 от 27 января 2004 г.

В соответствии с условиями вышеназванного инвестиционного договора истец (по договору «Комбинат») обязался собственными и привлеченными силами выполнить работы по достройке девятиэтажного 171-квартирного жилого дома по ул. Волжская, 54 и после сдачи его в эксплуатацию передать ответчику в собственность квартиры в указанном доме общей площадью 890 кв.м.. Кроме того, истец обязался компенсировать ответчику ранее произведенные затраты по предоставлению строительной площадки путем передачи Администрации города Астрахани квартир в указанном доме обшей площадью 600 кв.м.., а также 10% от обшей жилой площади дома для расселения жильцов домов, расположенных на застраиваемом земельном участке.

Таким образом, анализируя условия заключенного сторонами договора, суд пришел к выводу, что инвестиционный договор от 12 марта 2004 г. является договором простого товарищества, в соответствии с которым стороны объединили свои вклады и усилия для достижения цели - строительства жилого дома.

Удовлетворяя требования суд посчитал, что поскольку при заключении договора данные работы были учтены при расчете размера доли учреждения, как выполненные, а фактически их финансирование осуществлялось за счет ООО АСРП ВОИ «Комбинат металлоизделий», то размер долей сторон договору должен быть изменен в соответствии с изменившимися размерами финансирования совместной деятельности, то есть в связи с изменением размера вкладов обоих товарищей.

Согласно ст.ст. 1043, 1048 ГК РФ построенный в результате совместной деятельности объект является обшей долевой собственностью товарищей, а доли в общем имуществе распределяются пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. Из этого же положения исходили стороны при определении размера долей участников при заключении договора от 12 марта 2004 года, однако, изменение фактической стоимости вклада ответчика в совместную деятельность является существенным изменением обстоятельств, так как в случае если бы стороны могли его предвидеть, то договор были бы заключен на иных условиях.

Отменяя решение Арбитражного суда Астраханской области и постановление апелляционного суда кассационная инстанция указала, что обществом заявлен не материальный иск. Однако по его результатам изменилась доля одного из участников договора о совместной деятельности.

Вместе с тем порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определены положениями статьи 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствии в материалах дела доказательств исполнения обществом работ по достройке указанного дома, суду надлежало дать надлежащую оценку правомерности заявленного иска и избранному способу защиты права.

Вопрос о правой квалификации отношений по долевому строительству с точки зрения совместной деятельности наглядно отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 мая 2007 г. № 14691/06.

Согласно материалам дела индивидуальным предпринимателем Тагировым А.Г. и муниципальным инвестиционно - строительным предприятием "Хабаровскинвестстрой-сервис" (далее - предприятие) заключен договор от 24.04.2001 о долевом участии в строительстве нежилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 1-я очередь, 6-й блок. Срок ввода здания в эксплуатацию - IV квартал 2002 года.

По условиям названного договора индивидуальный предприниматель как долевой участник строительства обязался в срок до 01.12.2002 перечислить на расчетный счет предприятия текущими платежами 1433838 рублей ориентировочной стоимости строительства нежилых помещений, а предприятие - по окончании строительства передать в собственность индивидуального предпринимателя нежилые помещения площадью 146,31 кв. метра.

Кроме того, договором предусмотрен порядок осуществления предприятием перерасчета взносов, подлежащих уплате долевым участником строительства, в зависимости от изменения стоимости строительства и уведомления об этом последнего.

Рассмотрев в порядке надзора указанное дело Президиум ВАС РФ указал, что, договор от 24.04.2001 не является договором о совместной деятельности, поскольку в нем отсутствуют существенные признаки такого договора, в частности участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора. Участниками договора от 24.04.2001 являлись истец и предприятие, при заключении договора стороны преследовали разные цели, а участие дольщика ограничивалось лишь частичным финансированием строительства.

Говоря о правовой природе договора участия в долевом строительстве, следует заметить: довольно часто поднимается вопрос об отнесении его и к инвестиционным договорам.

Если рассматривать договор долевого участия в строительстве в качестве инвестиционного, можно выявить ряд параллелей. В указанном договоре инвестор исполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т.е. жилья.

Так, в деле № А06-2000/2007-22 ООО ПКФ «Фалкон» обратилось к ООО « Астраханское социально-реабилитационное предприятие Всероссийского общества инвалидов «Комбинат металлоизделий» (далее Комбинат») с иском о признании за истцом права собственности на нежилое помещение общей площадью 504 кв. м., расположенное на 1 этаже 10-ти этажного жилого дома по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, дом № 2, корпус 1.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении предмета иска и просит суд признать за ООО ПКФ «Фалкон» право собственности на нежилые торговые помещения общей площадью 511. 6 кв. м., расположенные на первом этаже 10-ти этажного жилого дома по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2 корп. 1 литер А, состоящее из помещений общей площадью 128, 9 кв. м., помещения 04 общей площадью 11, 6 кв. м., помещения 05 общей площадью 121.1 кв. м. помещения 06 общей площадью 150 кв. м.

В рамках рассмотрения указанного дела суд установил, что18.04.2004 г. ООО «Астраханское социально-реабилитационное предприятие ВОИ «Комбинат металлоизделий» («Заказчик» по договору) и ООО ПКФ «Фалкон» («Инвестор» по договору) заключили договор участия юридического лица в инвестировании строительства, предметом которого являются правоотношения сторон, возникающие на основе взаимной договоренности о строительстве торгового помещения общей площадью 234 мІ., расположенного в 10-ти этажном жилом доме на первом этаже (далее - Объект), по адресу: г.Астрахань, ул. Космонавтов, 2 корпус 1 в Советском районе на земельном участке, отведенном ООО «АСРП ВОИ «Комбинат металлоизделий» Постановлением администрации г. Астрахани от 21.04.2004г. № 1045.

Согласно п.п.1.1 и 3.1 договора Инвестор осуществляет финансирование строительства Объекта и получает по окончании строительства право на оформление данного Объекта в собственность, а Заказчик обязуется производить строительно-монтажные работы по строительству объекта в части выполняемых им работ, в соответствии с утвержденной проектно сметной документацией.

В соответствии с п.1.3 названного договора срок окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию - не позднее 28.07.2005 г.

Также 18.04.2004 г. ООО ПКЦ «Гидроспецстрой - М.М» («Застройщик» по договору) и ООО ПКФ «Фалкон» («Инвестор» по договору) заключили договор участия юридического лица в инвестировании строительства, предметом которого являются правоотношения сторон, возникающие на основе взаимной договоренности о строительстве торгового помещения общей площадью 270 мІ., расположенного в 10-ти этажном жилом доме на первом этаже (далее - Объект), по адресу: г. Астрахань, ул. Космонавтов, 2 корпус 1 в Советском районе на земельном участке, отведенном ООО «АСРП ВОИ «Комбинат металлоизделий» Постановлением администрации г. Астрахани от 21.04.2004г. № 1045.

Согласно п.п. 1.1 и 3.1 договора Инвестор осуществляет финансирование строительства Объекта и получает по окончании строительства право на оформление данного Объекта в собственность, а Застройщик обязуется производить строительно-монтажные работы по строительству объекта в части выполняемых им работ, в соответствии с утвержденной проектно сметной документацией.

В соответствии с п. 1.3 названного договора срок окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию - не позднее 28.07.2005г.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2005г. по делу №А06-2371/1-8/05 расторгнут договор № 12 от 14.07.2004г. долевого участия в строительстве кирпичного 10-ти этажном 56 квартирного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2 корпус 1, заключенный между ООО «Астраханское социально-реабилитационное предприятие ВОИ «Комбинат металлоизделий» с ООО ПКЦ «Гидроспецстрой - М.М».

В свою очередь договор от 18.08.2004 г., заключенный между ООО ПКЦ «Гидроспецстрой - ММ» и ООО ПКФ «Фалкон», стороны не расторгли, перевод прав не произвели.

Суд, исследуя условия договоров, определил, что взаимоотношения сторон по указанным договорам регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законами "Об инвестиционной деятельности", "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Спорный предмет иска является результатом инвестиционной деятельности правовые и экономические основы которой определены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязательства между истцом и первым ответчиком по договорам от 18.08.2004 являются отношениями по соинвестированию и последствием выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требования от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Согласно ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения.

А в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Право собственности у инвестора на объекты строительства возникает в силу самого факта осуществления капитальных вложений.

На момент заключения договора инвестирования от 18.08.2004 г. с ответчиками спорный предмет иска по факту являлся объектом незавершенного строительства.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются в силу п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

Если строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства.

Данная позиция изложена в п.п. 2, 7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором на участие в строительстве".

Нередко встречается рассмотрение договора долевого участия как договора подряда или смешанного - дело № А06-1760/07.

Однако надо учитывать, что по договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются не деньгами, а отдельными помещениями в сданном заказчику объекте, эти помещения передаются подрядчику уже после их приемки заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается участнику долевого строительства целиком, он получает в объекте только свою долю.

Таким образом, сравнение договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми договорами приводит лишь к появлению различных точек зрения и не позволяет сформировать единую практику, а договор участия в долевом строительстве не содержит всех существенных условий договоров, с которыми его пытаются сравнить.

В Федеральном Законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были учтены пробелы, а также разрозненная правоприменительная практика таким образом, что принятый Закон стал основополагающим документом при заключении сделок, касающихся лиц, участвующих в строительстве с целью приобретения части недвижимого объекта.

Благодаря принятому Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в настоящее время возможно достаточно четко в каждом конкретном случае определить характер и правовую природу указанных отношений.

Примером служит Дело № А06-7250/2007-20

ООО «ЗЖБК Газпром» обратилось в суд к ЗАО «Каспийский строительный консорциум» с исковыми требованиями о взыскании задолженности.

Рассматривая дело, суд установил, что 26 июля 2005 года между ЗАО «Каспийский строительный консорциум» (застройщик по договору) и ООО «ЗЖБК Газпром» (участник долевого строительства по договору) подписан договор № 5 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Белгородская, 20, корпус 1.

19 августа 2006 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору № 5 от 26.07.2005 г. на долевое участие в строительстве жилого дома по улице Белгородская, 20, корпус 1.

Согласно пункту 1.1 договора № 5 от 26.07.2005 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.08.2006 г. застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Белгородская, дом № 20, корпус 1 (панельный, 9 этажей). Участник долевого строительства инвестирует объект в части двухкомнатных квартир № 20, № 22, общей площадью ориентировочно 64,53 кв.м. каждая, расположенных в подъезде № 2 строящегося жилого дома по вышеуказанному адресу. Право на оформление квартир в собственность выделяется участнику долевого строительства после завершения строительства объекта.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 5 от 26.07.2005 г. стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра площади квартиры фиксируется на август - сентябрь 2005 года и составляет 12 500 руб. Участник долевого строительства фиксирует цены на железобетонные изделия до 31 декабря 2005 года включительно.

Согласно пункту 1.7 указанного договора срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома сторонами ориентировочно определяется как сентябрь 2006 года. Срок окончания строительства продлевается на количество дней, с наступлением которых по данным Астраханского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды не разрешается проводить работы по строительству дома.

Кроме того, пунктом 1.8 данного договора стороны определили, что в случае невыполнения участником долевого строительства своих обязательств в части своевременной поставки железобетонных изделий, срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию квартир жилого дома продлевается на этот период времени.

Часть 4 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве, а именно договор должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2005 г. при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, условия договора участия в долевом строительстве, указанные в данной норме, относятся к числу существенных, то есть при отсутствии хотя бы одного из них договор не может считаться заключенным.

Суд, проанализировав договор № 5 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Белгородской, 20, корпус 1 от 26.07.2005 г., пришел к выводу о недостижении сторонами соглашения по его существенному условию - гарантийному сроку на объект долевого строительства (положение пункта 4 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.), поскольку это условие в договоре отсутствует.

При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства данный договор считается незаключенным в силу прямого указания закона. Кроме того, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Идентичное требование о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрено и в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 25.1 названного закона определяет порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления.

Частью 1 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определено, что настоящий федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования («Российская газета», № 292, 31.12.2004 г.), в связи с чем требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после первого апреля 2005 г.

Поскольку договор № 5 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Белгородская, 20, корпус, 1 подписан сторонами 26 июля 2005 года, то он подлежал государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации договора № 5 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Белгородская, 20, корпус, 1 от 26.07.2005 г., не представлены.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о незаключенности договора № 5 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Белгородская, 20, корпус, 1 от 26.07.2005 г., в том числе и в силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Таким образом, правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:

• специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
• непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;
• предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.

Однако, несмотря на принятие Закона, направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов жилой недвижимости, не исключена возможность заключать на предмет с долевого строительства инвестиционные договоры, подряда, купли-продажи и простого товарищества.

Такая возможность определена тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включить дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве.

Судья Соколова А.М.

Опубликовано: 26.02.2014 10:28 Обновлено: 27.04.2023 18:13