Обобщение судебной практики по делам, связанным с защитой прав на земельные участки

Динамично развивающееся и зачастую противоречивое законодательство в сфере охраны и рационального использования земель вызывает к жизни множество споров, связанных с оборотом земель.

Требования, направленные на защиту нарушенных прав участников экономической деятельности, составляют большую долю исков, поступающих на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии с планом работы арбитражного суда Астраханской области на 2 полугодие проанализирована практика рассмотрения гражданской коллегией в 2009 году споров, возникших из защиты прав на земельные участки.

Задачами обобщения явились качество рассмотрения споров, связанных с защитой земельных прав, правильность применения судом первой инстанции правовых норм, проблемы, возникающие при рассмотрении дел данной категории, оценка доказательств при рассмотрении данных дел.

Гражданской коллегией Арбитражного суда Астраханской области за 9 месяцев 2009 года было рассмотрено 118 исков, из них удовлетворены 65. Обжаловано в апелляционной и кассационной инстанциях 7 дел, из них 4 - отменено.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что Гражданской коллегией Арбитражного суда Астраханской области были удовлетворены исковые требования, связанные с защитой земельных прав, более чем на 55% от числа поступивших дел.

Земельный Кодекс Российской Федерации определяет защиту прав на землю и рассмотрение земельных споров.

Статья 62 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Земельные споры возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица. Спор может возникнуть и в связи с тем, что лицо заблуждалось в отношении своего действительного права.

Сторонами в арбитражном процессе в земельном споре являются:

• исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и юридическое лицо - с другой стороны, при отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении прав административно-правовым актом властного органа;
• юридические лица по спорам между собой в связи с нарушением границ землепользования, самовольным занятием земли, созданием помех в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Споры о признании прав на землю рассматриваются судом в порядке искового производства. В качестве ответчика выступает администрация государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса РФ, во втором случае - лицо, нарушившее земельные права потерпевшей стороны.

Из анализа норм Земельного кодекса Российской Федерации можно сделать вывод, что в арбитражном суде подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю:

• в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (статьи 15, 36);
• в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (ст. 24);
• спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35);
• спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (ст. 38);
• иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39);
• споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным статьями 44 - 48, 51, 54 ЗК РФ, статьями 284 - 286 ГК РФ;
• спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статьи 49, 55 ЗК РФ, статьи 279 - 283 ГК РФ).

Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли: купли-продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др.

Статья 60 Земельного Кодекса Российской Федерации содержит два возможных варианта защиты права на земельный участок:

• восстановление нарушенного права;
• пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

Восстановление нарушенного права обеспечивается различными установленными законом способами защиты права. Поэтому для восстановления нарушенного права могут быть применены все предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами способы защиты нарушенного права.

Земельные споры - это разрешаемые в установленном порядке разногласия, возникающие между участниками земельных правоотношений по поводу реализации имеющихся у них субъективных прав и (или) исполнения соответствующих обязанностей. Отличительной чертой земельных споров является их содержание, заключенное в предмете и основании спора, которое неразрывно связано со спецификой общественных отношений, регулируемых земельным законодательством.

Земельные споры разрешаются в судебном порядке посредством искового производства, за исключением споров, рассматриваемых с соблюдением обязательного внесудебного (претензионного) порядка, а также споров, переданных на рассмотрение третейского суда.

Земельные споры можно подразделить на три группы:

• споры о признании права на земельный участок;
• споры о присуждении исполнения определенного действия в пользу заинтересованного участника земельных правоотношений или воздержания от его исполнения;
• споры об изменении или прекращении земельных правоотношений.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке при условии предоставления заинтересованным лицом доказательств, подтверждающих принадлежность земельного участка (соответствующего права на его использование). Признание права на земельный участок рассматривается законодателем в числе способов защиты прав на землю. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Применение данного способа возможно только судом. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

Признание права в судебном порядке зависит от наличия или отсутствия спора о праве на земельный участок.

При наличии спора, например в случае оспаривания права, признание права осуществляется судом при рассмотрении предъявленного об этом иска.

Гражданской коллегией Арбитражного суда Астраханской области за период 9 месяцев 2009 года было рассмотрено 3 дела о признании права собственности на земельный участок, из них 1 было удовлетворено. Обжалованных судебных актов нет.

При рассмотрении арбитражным судом Астраханской области дел, связанных с признанием права собственности, довольно часто встречается ситуация, когда истец обращается с исковыми требованиями о признании права собственности на асфальтовое замощение, площадку, покрытую асфальтом на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данные спорные объекты, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, поскольку покрытие (замощение) какой либо площади земельного участка несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и являются лишь элементом благоустройства земельного участка.

Споры о присуждении исполнения действия основываются на требовании реализации корреспондирующей связи между субъективным правом и соответствующей обязанностью при условии ее невыполнения или ненадлежащего выполнения обязанным лицом.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и иных предусмотренных федеральными законами случаях. Самовольное занятие представляет собой не основанное на законе завладение земельным участком в нарушение установленного порядка предоставления и получения документа, удостоверяющего право на землю. Самовольное занятие земельных участков характерно при установке торговых киосков, минимаркетов, строительстве канализационных сетей, жилых домов, разработке месторождений полезных ископаемых, строительстве и реконструкции нефте- и газопроводов, строительстве автодорог и др.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, осуществляется путем применения последствий устранения такого нарушения. Так, при виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения) после возврата земельного участка правообладателю восстанавливается положение, существовавшее до нарушения права, и прекращаются действия лица, самовольно занявшего земельный участок, связанные с незаконным владением и пользованием участком.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного Кодекса Российской Федерации судебным решением лица, виновные в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, могут быть принуждены к исполнению обязанности по возмещению вреда в натуре.

Возмещение вреда в натуре применительно к земле выражается в восстановлении прежнего состояния земельного участка, а именно в восстановлении благоприятного физического состояния его поверхности либо в восстановлении качества почвы. Если, например, загрязнение земли выразилось в захламлении ее мусором (отходами строительных материалов, лесосплава, переработки древесины и т.п.), то требование восстановления ее прежнего состояния может заключаться в устранении этих недостатков. Если неправомерно нарушен благоприятный рельеф земельного участка (участок изрыт траншеями, котлованами и т.д.), то требование восстановления прежнего состояния земельного участка вполне может быть предъявлено к правонарушителю и последний будет обязан своими силами и средствами ликвидировать эти дефекты рельефа.

При решении вопроса о пределах возможного реального возмещения имущественного ущерба путем восстановления прежнего состояния земли следует принимать во внимание способность правонарушителя осуществить необходимые для этого мероприятия.

Одним из требований является иск об освобождении земельного участка, которое может быть заявлено в рамках различных способов защиты права, в рамках понуждения арендатора к исполнению обязанности, установленной ст. 622 Гражданского кодекса Российской федерации (возврат арендованного имущества по договору) и в рамках в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения или восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нередко предъявляется требование об освобождении земельного участка от какого-либо конкретного объекта (или об освобождении путем "демонтажа" объекта). Однако если объект представляет собой недвижимое имущество, то, по существу, с материально-правовой точки зрения такое требование является иском о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). В этом случае существует специально установленный порядок выявления и установления факта самовольной постройки и специально установленный круг государственных органов, имеющих право на предъявление такого иска.

Предмет спора определяет круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, степень их значения для правильного разрешения спора.

При рассмотрении спора об освобождении самовольно занятого земельного участка основным становится вопрос о том, используется ли этот участок тем лицом, к которому предъявлен иск, иными словами, является ли ответчик нарушителем прав собственника земельного участка.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также лицом, не являющимся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором имеет такое же право в силу статьи 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Нормы статьи 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации направлены на защиту правомочия пользования своим имуществом, принадлежащего титульному владельцу.

Для правильной квалификации заявленных требований (на основании какой из статей Гражданского кодекса Российской Федерации - 301 или 304 - заявлены требования), суд устанавливает, кто фактически владеет спорным имуществом (истец или ответчик), возможно или нет пользование истцом своим имуществом.

По искам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, истцами могут выступать как собственники имущества, так и иные законные (титульные) владельцы.

Виндикационный и негаторный иски имеют существенные отличия, прежде всего в тех обстоятельствах, которые лежат в их основании. Виндикационное требование вправе заявить собственник, а равно иной законный владелец, указывая на то, что спорное имущество выбыло из его владения и этим имуществом истец фактически не владеет. Предъявление негаторного иска предполагает установление в ходе судебного разбирательства того обстоятельства, что истец является законным владельцем спорного имущества и фактически им владеет, однако не может им пользоваться вследствие незаконных действий ответчика. Диспозиция нормы статьи 304 ГК РФ указывает, что закон защищает данным правилом право титульного владельца на пользование своим имуществом.

Кроме того, государственная пошлина согласно пункту 3 части 1 статьи 103 АПК РФ по виндикационным требованиям об освобождении земельного участка определяется исходя из стоимости земельного участка.

Так, Гражданской коллегией Арбитражного суда Астраханской области за 9 месяцев 2009 года было рассмотрено 4 дела об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, исковые требования судом были удовлетворены, а при рассмотрении 4-х дел об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, в удовлетворении исковых требований было отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Статья 23 ЗК РФ устанавливает виды публичных сервитутов, которые могут устанавливаться в отношении земельного участка.

В соответствии со статьей 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. Истцом по требованию об установлении сервитута может выступать не только собственник, фактически владеющий своим имуществом, но и собственник, не владеющий имуществом, но передавший имущество во владение по договору (аренды, лизинга) третьему лицу. Собственник, требующий установления сервитута, не обязан доказывать факт чинения собственником соседнего земельного участка препятствий в пользовании имуществом, а должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей при условии не достижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке.

Для защиты своего права субъекты данных правоотношений вправе обратиться в суд в соответствии со статьями 274-277 Гражданского Кодекса Российской Федерации с требованием об установлении сервитута, в соответствии со ст. 276 Гражданского Кодекса Российской Федерации с требованием о прекращением сервитута, в соответствии с п. 4 ст. 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации с требованием о взыскании платы за пользование сервитутом.

Преобладающее количество дел связано с взысканием арендной платы, неустойки по договору аренды земельного участка (83 % от числа дел, связанных с защитой земельных прав).

Хотелось бы отметить, что после обращения истца в суд о взыскании задолженности в связи с ненадлежащим исполнением договора аренды земельного участка ответчиком неоднократно была оплачена данная задолженность, в связи с чем истцом был заявлен отказ от исковых требований. Из общего числа предъявленных исковых требований 95 дел судом было прекращено производство по делу в связи с отказом от иска 16 дел, в связи с заключением мирового соглашения 6 дел.

Анализ практики рассмотрения гражданской коллегией арбитражного суда исков о взыскании арендной платы, пени за аренду земельного участка показывает, что имели случаи применения судом срока исковой давности, который был заявлен ответчиками при рассмотрении данных дел. В связи с чем была уменьшена предъявленная ко взысканию суммы задолженности по арендной плате, неустойка за аренду земельного участка.

Однако начало течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, в силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изъятие из этого правила устанавливаются настоящим кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. В связи с чем доводы ответчика о том, что истцом был пропущен срок исковой давности о взыскании задолженности, были признаны судом несостоятельными.

Хотелось бы обратить внимание на некоторые примеры из судебной практики по разрешению дел, связанных с применением земельного законодательства:

Дело № А06-1641/2009. Исковые требования об обязании освободить земельный участок подлежат удовлетворению, поскольку конструкция ответчика расположена на муниципальном земельном участке без каких-либо правовых оснований.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа самовольно установленного на нем базовой станции сотовой связи, поскольку последний занимает земельный участок без надлежащих оснований. В акте обследования, составленном по результатам проверки, отмечено, что установка станции произведена без документов на земельный участок.

Суд удовлетворил исковые требования на основании следующего.

В соответствии с пунктами "в", "к", "н" части 1 статьи 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство, установление общих принципов организации системы органов местного самоуправления находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

Статьей 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и состоит из указанного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 указанного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в пределах соответствующих муниципальных образований, до разграничения государственной собственности на них в силу прямого указания федерального закона отнесены к ведению органов местного самоуправления и составляют вопросы местного значения.

В соответствии со статьей 66 Устава муниципального образования «Город Астрахань» и Положению о комитете имущественных отношений города, утвержденного решением Городского совета города Астрахани № 123 от 30.11.2004 г., Комитет имущественных отношений города Астрахани от имени города Астрахани обеспечивает эффективное управление, распоряжение, а также рациональное использование муниципального имущества и земельных участков в пределах границ муниципального образования «Город Астрахань», а также защиту имущественных и земельных интересов муниципального образования «Город Астрахань» в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. В силу пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

В ходе судебного разбирательства было установлено, и не оспаривается сторонами, что в настоящее время на территории муниципального земельного участка находится принадлежащая ответчику базовая станция системы подвижной сотовой радиотелефонной связи общеевропейского стандарта GSM - 900/1800, принадлежащего ответчику.

Суд установил, что конструкция ответчика расположена на муниципальном земельном участке без каких-либо правовых оснований.

В силу вышеизложенного суд приходит к выводу, что ответчик в настоящее время не имеет каких-либо законных оснований владеть и пользоваться вышеуказанным земельным участком площадью 18,46 кв.м.

При удовлетворении исковых требований по настоящему дела суд учитывает, что требования истца основаны на положениях статей 301-305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Информационном письме N 66 от 11.01.2002г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", регулирующих порядок и способ восстановления нарушенных прав собственников или законных владельцев имущества. По мнению суда, надлежащим способом восстановления нарушенных прав истца является освобождение земельного участка от имущества ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности и правомерности удовлетворения исковых требований истца путем возложения на ответчика обязанности восстановить нарушенное право.

Дело № А06-2176/2009.Поскольку на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора № 1931 от 26.12.2005г. года прекратилось с 15 марта 2009 года, то у ответчика возникло обязательство по возврату арендодателю арендованного имущества.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании в течение трех дней, после вступления решения суда в законную силу, освободить самовольно занятый земельный участок, предоставленный стороне на основании договора аренды, занятый торговым киоском.

Исковые требования судом удовлетворены по последующим основаниям:

26 декабря 2005 года между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани, согласно которому ответчику в аренду сроком с 05.07.2005г. по 31.12.2005 г. предоставлен земельный участок для эксплуатации киоска по продаже хлебобулочных изделий и продуктов питания.

Поскольку истец не возражал относительно дальнейшего пользования ответчиком арендованным имуществом на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор № 1931 от 26.12.2005 года считался возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец направил ответчику уведомление об отказе от договора № 1931 от 26.12.2005 года, которое было получено ответчиком .

По истечении трех месяцев с момента получения уведомления ответчик земельный участок не освободил.

Собственником спорного земельного участка является Муниципальное образование «город Астрахань», которому в соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Истцом представлены в доказательство своих доводов письма Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», из которых следует, что в настоящее время формированием границ земельного участка под многоквартирным домом занимается истец.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора № 1931 от 26.12.2005 года прекратилось с 15 марта 2009 года, то у ответчика возникло обязательство по возврату арендодателю арендованного имущества.

Факт возврата арендованного имущества ответчиком не доказан.

Принимая во внимание положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, то требования истца об обязании ответчика освободить самовольно занимаемый в настоящее время земельный участок, занятый торговым киоском, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2009 года решение суда оставлено без изменений.

Дело № А06-1298/2009. Законодатель в статье 222 Гражданского кодекса РФ не связывает снос постройки по основаниям нецелевого использования земли.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о сносе самовольно возведенного строения - второй очереди возводимого жилого дома и приведению земельного участка в первоначальное состояние за свой счет, поскольку в свидетельстве о праве собственности на землю указано иное целевое назначение земельного участка - для эксплуатации жилого дома, а не для строительства жилого дома.

В удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

Постановлением Администрации г. Астрахани ответчику был предоставлен в аренду на один год земельный участок площадью 2073,72 кв.м. для разработки рабочего проекта дома.

А также Постановлением Администрации г. Астрахани ответчику предоставлен земельный участок для проведения работ подготовительного периода и нулевого цикла первой очереди пятиэтажного жилого дома.

Постановлением Администрации г. Астрахани от 30 января 2008 года № 213 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1214 кв.м. со строительства жилого дома на эксплуатацию многоквартирных домов.

Ответчиком на земельных участках, принадлежащих ему по праву собственности, ведутся строительные работы по возведению объекта капитального строительства: второй очереди 5-ти этажного жилого дома с мансардным и первым нежилым этажом без полученного в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство.

Ответчику согласована разработка рабочего проекта второй очереди шестиэтажного жилого дома с нежилым первым этажом - заместителем мэра г. Астрахани по территории - главой администрации Кировского района г. Астрахани, МУП г. Астрахани «ППАПП», начальником УГПН главного управления по делам ГО ЧС Астраханской области, начальником главного управления ГО ЧС Астраханской области, ФГУП «Ростехинвентаризация» по Астраханской области.

Из проектной документации следует, что жилой 5-ти этажный дом с мансардным и 1-ым нежилым этажами спроектирован как единое сооружение, которое условно разбито на две очереди.

Проектная документация рабочего проекта жилого 5-ти этажного дома с мансардным и 1-ым нежилым этажами прошла государственную экспертизу в Главгосэкспертизе России и получила положительное заключение.

Генпланом по застройке г. Астрахани предусмотрено размещение на данном земельном участке жилого дома, П-образной формы, образующий дворовыми фасадами благоустроенный дворик. Проектом предусмотрено строительство второй очереди жилого дома Г-образной формы.

Из акта, утвержденного постановлением администрации г. Астрахани, следует, что земельный участок для строительства жилого дома согласован соответствующей комиссией.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком с выдачей свидетельства о государственной регистрации права.

Из акта проверки, проведенного службой строительного и жилищного надзора Астраханской области, следует, что проектная документация объекта капитального строительства «5-ти этажный жилой дом с мансардным и первым нежилым этажами 2-я очередь строительства» имеет положительное заключение, геодезическая разбивка основных осей объекта выполнена МУП г. Астрахани «Проектно-производственное архитектурно-планировочное предприятие» службой топографии и геодезии и передана застройщику, отклонений выполненных строительно-монтажных работ от проекта в плановом и высотном положениях не установлено.

Представителем истца не оспаривалось получением ответчиком всех вышеуказанных разрешений, что свидетельствует об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также спорный объект в сохраненном виде не нарушит прав и охраняемых интересов других лиц.

Истец связывает снос второй очереди спорного объекта по основаниям нецелевого использования земельного участка. Однако законодатель в статье 222 Гражданского кодекса РФ не связывает снос постройки по основаниям нецелевого использования земли.

Кроме того, именно снос второй очереди жилого дома может повлечь за собой нарушение прав иных лиц, поскольку данный объект спроектирован как единое целое с очередностью возведения, о чем указано в проекте, имеет единую систему коммуникаций, торцевая стена возведенной первой очереди объекта по проекту не может быть внешней стеной здания.

В документах о государственной регистрации права собственности на земельный участок не указаны какие-либо ограничения в использовании земельного участка, что дает право собственнику использовать его для строительства жилого дома.

Дело № А06-7540/2008.В удовлетворении требований об устранении препятствий пользования земельным участком отказано, поскольку из материалов дела не усматривается, что наличие асфальтового покрытия создает какие-либо препятствия для истца в использовании принадлежащего ему на праве аренды земельного участка.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об устранении препятствий в пользовании земельным участком на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в результате незаконных действий ответчика по укладке асфальтового покрытия истец ограничен в реализации прав пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с актом выбора земельного участка для размещения парковки автотранспортных средств и благоустройства территории, был выполнен проект границ земельного участка истца, который в последствии был утвержден комитетом имущественных отношений города Астрахани в установленном порядке для дальнейшего оформления документов землепользования.

Согласно проекту границ земельного участка принято постановление администрации города Астрахани, земельный участок отмежеван и поставлен на государственный кадастровый учёт. Между администрацией города Астрахани и истцом заключен договор аренды земли от 15.01.2008 года.

Также в соответствии с актом выбора земельного участка для размещения парковки автотранспортных средств и благоустройства территории был выполнен проект границ земельного участка ответчика, который 21.03.2008 года был утвержден комитетом по вопросам землеустройства и земельным ресурсам администрации города Астрахани, согласован заявителем без каких либо возражений, подписан и заверен печатью ответчика.

Стороны признали в судебном заседании, что ответчиком, без согласования с истцом, произведены работы по укладке асфальтового покрытия на территории, прилегающей к данному нежилому помещению.

После выполнения указанных работ истцом установлено, что уложенное асфальтовое покрытие нарушает границы земельного участка, переданного ему в пользование на праве аренды. Данный факт подтверждается «Планом расположения асфальтового покрытия», составленного специализированной организацией ООО «Землеустройство».

В судебном заседании представитель ответчика признал, что частично асфальтовое покрытие было уложено на земельный участок, находящийся в собственности истца.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Особенности распределения обязанности доказывания заключаются в том, что лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить доказательства не только принадлежности ему имущества на праве собственности, но и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

По мнению суда, из материалов дела не усматривается, что наличие асфальтового покрытия создает какие-либо препятствия для истца в использовании принадлежащего ему на праве аренды земельного участка.

Из пункта 1.1. договора аренды земельного участка следует, что истцу земельный участок предоставлен в целях размещения парковки автотранспортных средств и благоустройства территории. Асфальтовое покрытие не только не препятствует использованию земельного участка истцом по назначению, а, наоборот, способствует этому.

Истцом не представлено доказательств того, что им предполагается использование данного асфальтового участка в других целях: отсутствует план благоустройства земельного участка и другие доказательства.

Из материалов дела не усматривается наличие ограждений, либо иных препятствий к использованию истцом асфальтированного земельного участка.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку в имеющихся материалах дела отсутствуют доказательства совершения ответчиком неправомерных действий, создающих препятствия в реализации истцом своих прав.

Суд отклоняет доводы истца о том, что уложенное асфальтовое покрытие создает опасность эксплуатации газопровода низкого давления, принадлежащего истцу.

Данное обстоятельство не является предметом исследования судом при рассмотрении заявленного истцами негаторного иска. Для защиты от причинения вреда в будущем действующее законодательство предусматривает иной способ защиты, который в рамках настоящего дела истцом не применен.

Суд не находит документальных подтверждений доводам истца, что наличие подземного газопровода под асфальтированным земельным участком делает невозможным для истца ремонт и техническое обслуживание указанных сетей.

Истцом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств нахождения газопровода под асфальтированным земельным участком и доказательств принадлежности газопровода (если он там имеется) истцу.

Отсутствуют доказательства, препятствующие ремонту этого газопровода (если таковой имеется). Истцом не представлены ни схема расположения подземных коммуникаций, ни иная проектная документация на газопровод.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив собранные доказательства в совокупности, суд признает, что исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Дело № А06-4012/2007. В федеральных законах не предусмотрено положений, согласно которым истцу может быть передан в собственность земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании права собственности на земельный участок, поскольку считает, что действия Администрации незаконными и нарушающими права Общества.

Исковые требования мотивированы тем, что 04.04.2007г. между Обществом и Администрацией повторно был заключен договор купли-продажи земельного участка. До настоящего времени переход права собственности на земельный участок к Обществу уполномоченными органами по регистрации сделок с недвижимостью не зарегистрирован в связи с уклонением продавца от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также отказом Администрации в предоставлении Обществу спорного земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 28 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающей запрет на приватизацию земельных участков, входящих в состав земель водного фонда или особо охраняемых природных территорий.

Исследовав представленные доказательства, суд отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

Анализируя положения договоров купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу, что названные сделки являются ничтожными в силу положений ст. 168 ГК РФ, как совершенные с нарушением действующего законодательства.

Как следует из кадастрового плана земельного участка и не оспаривается сторонами, земельный участок находится в составе земель особо охраняемых территорий.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации определены категории земель в Российской Федерации, к которым отнесены в том числе земли особо охраняемых территорий и объектов.

В силу пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В федеральных законах не предусмотрено положений, согласно которым истцу может быть передан в собственность земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории.

Также спорный земельный участок не подлежит приватизации в силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которого запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации № 74-ФЗ от 03.06.2006г., к водным объектам общего пользования относится полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно имеющимся картографическим материалам река Камызяк имеет длину свыше 10 км, соответственно ширина береговой полосы данного водного объекта составляет 20 метров.

Из материалов землеустроительного дела на межевание земельного участка следует, что поворотные точки земельного участка с 13 по 24 определены по границе береговой линии реки Камызяк, из чего следует, что в состав земельного участка включена береговая полоса водного объекта.

Из вышеизложенного следует, что земельный участок не может быть объектом приватизации в силу положений законодательных актов, запрещающих приватизацию земель указанных категорий.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что на момент принятия рассмотрения дела Постановления Главы Администрации МО «Камызякский район» о предоставлении истцу в собственность земельного участка были признаны утратившими силу.

Учитывая недействительность совершенных истцом сделок по приобретению в собственность спорного земельного участка, признание утратившими силу ненормативных актов о передаче земельного участка в собственность истца, в настоящее время отсутствуют какие-либо правовые основания для признания за истцом права собственности на земельный участок

Проанализировав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение суда оставлено без изменений.

Дело № А06-2420/2009. В иске о признании права собственности отказано, поскольку замощение и бетонное ограждение, ограждение металлическое не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: замощение литер I площадью 1 038,8 кв.м.; ограждение кирпичное литер II длиной 91,08 м.; ограждение бетонное литер III длиной 18,98 м.; ограждение металлическое с кирпичным цоколем литер IV длиной 49,54 м на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку построены истцом без оформления проектно-сметной документации и получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

В удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

Из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что спорные объекты относятся к вспомогательным строениям и сооружениям.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Суд считает, что площадку, покрытую асфальтом, а равно как и забор, нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка и ограждение несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и в данном случае замощение и ограждение являются лишь элементом благоустройства земельного участка.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Дело № А06-6878/2008. Возможность признание права собственности на земельный участок с определенной даты законодательством не предусмотрена.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки за юридическим лицом - истцом с 25 января 1999 года.

В удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

Истцом предъявлены требования о признании за ним права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки с 25 января 1999 года.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Защита нарушенных гражданских прав производится способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом право выбора способа защиты права принадлежит истцу. Способ защиты права определяется исходя из характера спорного правоотношения. Истец должен избрать надлежащий способ защиты своих прав.

Соответствующее вещное право на недвижимую вещь возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для регистрации права может являться, в том числе, и судебный акт о признании права. При этом при рассмотрении соответствующего спора суд принимает решение о признании за лицом соответствующего вещного права. Право признается за лицом с момента принятия об этом судебного акта и не может быть признано ранее, чем с даты принятия судебного акта о признании права.

Таким образом, признание права с определенной даты не соответствует такому, предусмотренному статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, способу защиты права как признание права.

Возможность признания права собственности на земельный участок с определенной даты законодательством не предусмотрена.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца.

Данные обстоятельства в то же время не препятствуют истцу обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, избрав надлежащий способ защиты.

Дело № А06-4315/2008. Истец не доказал, что земельный участок, выделенный ответчику под кладбище, занимает полосу отвода железной дороги; что выделение земельного участка под кладбище и осуществление захоронений произошло незаконно после узаконения границ земельного участка под полосу отвода железной дороги, чем были нарушены права истца.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным в полосе отвода железной дороги путем восстановления положения существовавшего до нарушения права, а именно: переноса ограждения кладбища на ранее установленное место за границы полосы отвода железной дороги на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.40-43, 60 Земельного Кодекса Российской федерации.

Предметом иска является устранение препятствий в пользовании земельным участком, являющимся федеральной собственностью, выделенным ОАО «РЖД» в качестве полосы отвода железной дороги. Истец считает, что часть данного участка незаконно предоставлена Администрацией муниципального образования «Город Ахтубинск и Ахтубинский район» Постановлением для обустройства кладбища.

Из материалов дела установлено следующее.

По договору аренды Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области выделило истцу во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений для использования в целях эксплуатации полосы отвода Приволжской железной дороги. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи.

Земельный участок ответчику под старое кладбище г. Ахтубинска по улице Железнодорожной был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование Постановлением главы администрации г. Ахтубинска и района.

Постановлением главы МО «Ахтубинский район» ответчику земельный участок из земель населенных пунктов был предоставлен в аренду под кладбище в границах, указанных в кадастровым плане земельного участка.

На основании постановления заключен договор аренды земельного участка с перечнем лиц, захороненных в первом ряду кладбища. Согласно перечню в первом ряду расположено 120 могил с расстоянием от железной дороги от 2,50 метра до 7,25 метров. Захоронения датированы 1936 годом (№ 110), 1955 годом (№ 88) и далее.

Из технического паспорта объекта градостроительной деятельности, составленного 27.01.2004 года, следует, что при его составлении кладбище уже находилось в пределах полосы отвода железной дороги.

Проведенной прокуратурой проверкой установлено, что захоронения на старом кладбище г. Ахтубинска производятся с 1907 года. После строительства ветки железной дороги в 1942 году через г. Ахтубинск кладбище оказалось в непосредственной близости от построенной железнодорожной ветки. В настоящее время захоронения в непосредственной близости к железной дороге не производятся. В действиях ответчика нарушений не установлено.

Согласно заключению Территориального (межрайонного) отдела Управления Роснедвижимости по Ахтубинскому району и ЗАТО г. Знаменск Астраханской области, земельный участок, предоставленный ответчику для эксплуатации кладбища, не входит в состав земельного участка из земель населенных пунктов.

По делу определением суда для решения вопроса о границах земельных участков и их возможном наложении друг на друга назначалась экспертиза.

Из заключения Управления Роснедвижимости по Астраханской области от 22.12.2008 года следует, что ОАО «РЖД» отказало в предоставлении землеустроительного дела в связи с его отсутствием. Территориальное Управление Росимущества по Астраханской области предоставило Проект границ земельного участка полосы отвода Приволжской железной дороги. Проект не считается завершенным до согласования границ со смежными землепользователями. Согласование границ с ответчиком отсутствует. При заключении договора аренды между ТУ Росимущество и ОАО «РЖД» землеустроительные работы не проводились. Землеустроительное дело по земельному участку, предоставленному ответчику под кладбище, выполнено с учетом требований методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, граница установлена по фактическому использованию. В связи с отсутствием работ по установлению границы полосы отвода железной дороги на местности определить площадь перекрытия с земельным участком, расположенным под кладбищем, не предоставляется возможным.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд признает, что истец не доказал, что земельный участок, выделенный ответчику под кладбище, занимает полосу отвода железной дороги; что выделение земельного участка под кладбище и осуществление захоронений произошло незаконно после узаконения границ земельного участка под полосу отвода железной дороги, чем были нарушены права истца.

Истец не представил доказательств, что земельный участок, предоставленный ответчику под кладбище, накладывается на земельный участок, предоставленный истцу для полосы отвода железной дороги.

Границы полосы отвода железной дороги на местности не были определены, не были согласованы со смежными землепользователями. Землеустроительное дело с точным определением границ земельного участка полосы отвода железной дороги отсутствует.

Исковые требования следует признать необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Дело № А06-1911/2009.Исходя из условий договора участка, срок первого платежа установлен сторонами 15.07.2007 года, и только с этой даты в случае отсутствия платежа нарушается право арендодателя и возникает право на обращение с иском в суд, то есть с этой даты начинает исчисляться исковая давность взыскания первого платежа.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды за период с 15.07.2007г. по 27.05.2008г., пени за период с 15.07.2007г. по 27.05.2009г.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены по следующим основаниям.

На основании Постановления администрации г. Астрахани между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды устанавливается с 30.09.2005 года по 11.11.2027 года.

Доводы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с п. 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В пункте 1.1. договора аренды земельного участка., а также в Постановлении администрации г. Астрахани, содержатся достаточные данные, позволяющие конкретизировать данный земельный участок (площадь участка, указание адреса), который фактически был передан ответчику и используется последним, что сторонами не оспаривается.

Согласно пунктам 3.1-3.3 договора, размер арендной платы определен в Расчете арендной платы, которая является приложением к Договору и его неотъемлемой частью. Арендная плата исчисляется с 30.09.2005 года. Арендная плата вносится Арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года.

Согласно пункту 5.6 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года № 136-ФЗ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендная плата). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года № 136-ФЗ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливается договорами аренды земельных участков.

Из расчета арендной платы за земельный участок, являющимся Приложением к договору № 141 от 29.02.2008 года (л.д. 10), следует, что арендная плата за период с момента предоставления участка с 2005 года по 2007 год вносится в размере 1/5 от начисленной на 2005г, 2006г, 2007г. суммы 623026 руб. 30 коп. с первым сроком уплаты до 15.02.2008 года.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании пунктов 3.1-3.3 Договора аренды земельного участка № 113 от 20.06.2007 года и приложении к нему, содержащем расчет арендной платы, следует, что 20 июня 2007 года стороны пришли к соглашению, что арендатор оплатит арендную плату за период с 2005 года по 2007 год равными платежами в размере 1/5 от общей суммы следующим образом: до15.07.2007 года - 124602 руб. 26 коп., до 15.08.2007 года - 124602 руб. 26 коп, до 15.09.2008 года - 124602 руб. 26 коп. и так далее до 15.05.2008 года до полного погашения суммы 623026 руб. 30 коп.

Согласно уточнений, представленных истцом, из расчета за земельный участок площадью 5952 кв. м ответчик арендную плату с 15.07 2007г. по 27.05.2008г не вносил, в связи с чем за указанный период за ним образовалась задолженность в сумме 482170 руб. 87 коп., которая до настоящего времени не погашена.

Суд находит необоснованным и не принимает довод ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по следующим основаниям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятие из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск, то есть возможности реализовать его в принудительном порядке через суд.

Срок исполнения обязательства по внесению арендной платы установлен в разделе 2 договора № 116 от 20.06.2007г., в силу чего арендатор знал о своей обязанности внести арендную плату за период с 15.07.2007г.

Исходя из условий договора аренды участка № 113 от 20.06.2007 года и приложения к нему, срок первого платежа установлен сторонами 15.07.2007 года. Только с этой даты в случае отсутствия платежа нарушается право арендодателя и возникает право на обращение с иском в суд, то есть с этой даты начинает исчисляться исковая давность взыскания первого платежа. Истекает данный срок исковой давности только 15.07.2010 года. Исковая давность других платежей истекает соответственно позже.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.

С учетом вышеизложенного суд признает обоснованными исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.07.2007 года по 27.05.2008 года в сумме 482170 руб. 87 коп. и подлежащими удовлетворению.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2009 года решение суда оставлено без изменений.

Дело № А06-409/2009. Право муниципальной собственности на спорный земельный участок не может прекратиться без соблюдения истцом порядка приобретения земельного участка в общую долевую собственность.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании денежной суммы в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды в виде суммы пени 3542 рублей 61 копейку.

На основании данного постановления Администрации г. Астрахани между истцом и ответчиком заключен договор аренды указанного земельного участка сроком с 20.10.2000г. по 19.10.2025г. для эксплуатации магазина.

Астраханской областной регистрационной палатой была произведена государственная регистрация договора.

Ответчик является собственником магазина на арендованном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Доводы ответчика на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской федерации» земельный участок под расположенным на нем многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд считает несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Подобный земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, данная статья содержит лишь условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок этого перехода.

Упомянутые нормы жилищного законодательства подлежат системному толкованию совместно с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу Российской Федерации. Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир жилищным законодательством не определен, следовательно, этот порядок должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

Такой порядок установлен в пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан в двухнедельный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Таким образом, право муниципальной собственности на спорный земельный участок не может прекратиться без соблюдения истцом порядка приобретения земельного участка в общую долевую собственность.

На основании обращения ответчика в управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области было утверждено землеустроительное дело по установке на местности проектных границ объекта землеустройства для эксплуатации магазина на данном земельном участке. В связи с чем комплекс работ по установлению на местности проектных границ объекта землеустройства был произведен ОАО «АсраханьНИИгипрозем» в апреле 2006г. Согласование на местности границ объекта землеустройства проведено в мае 2006г.

Согласно представленным в материалах дела доказательствам, земельный участок сформирован 14.05.2007г., и ему был присвоен кадастровый номер, то есть земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет после введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения в установленном порядке права публичной собственности на землю и доказательств оформления данного земельного участка в общую долевую собственность.

С учетом вышеизложенного суд считает, что договор аренды земельного участка № 828 от 04.07.2001г. заключен в установленном законом порядке. Условия договора закону не противоречат.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу п. 4. ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договорами аренды на земельные участки.

Истец заявил требования о взыскании с ответчика пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 01.01.2004г. по 29.10.2008г. в размере 7340 руб. 77 коп.

При этом истец обосновал своё требование положениями пункта 4.5 договора аренды, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора.

Срок уплаты арендных платежей определен договором, факт просрочки внесения арендных платежей установлен материалами дела.

Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, учитывая наличие факта просрочки внесения платежей ответчиком, обоснованны требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Ответчик в судебном заседании заявил о применении срока исковой давности о взыскании суммы пени по договору № 828 от 04.07.2001г., так как начисление суммы пени производится за период с 01.01.2004г. по 29.10.2008г.

Таким образом, принимая во внимание статьи 195, 196, 199, 207 Гражданского Кодекса Российской федерации и условия договорных обязательств, суд отказывает во взыскании суммы пени за период с 01.01.2004г. по 28.01.2006 г.

Вместе с тем, в связи с неоплатой основного долга ответчиком, для истца не наступило каких-либо негативных последствий. Кроме того, истец длительное время не обращался в суд с заявлением о взыскании долга, чем увеличил период времени взыскания пени.

Пени являются способом обеспечения исполнения обязательства, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что сумма пени 4500 руб. 65 коп., подлежащая взысканию с ответчика, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также учитывая, что каких-либо негативных последствий в связи с несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств из материалов дела не усматривается, суд считает необходимым применить статью 333 ГК РФ и снизить размер пени за период с 29.01.2006г. по 29.10.2008г. до суммы 500 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в сумме 500 рублей.

Дело № А06-763/2009. Земельный участок только тогда может стать объектом гражданских прав, если он представляет собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади разрешенного использования, кадастрового номера.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в виде основного долга в размере 274 011 руб. 84 коп., пени в размере 12 800 руб. 83 коп.

В удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

Между сторонами заключен договор аренды на земельный участок под эксплуатацию бетоносмесительного узла производительностью 30 м. куб в час и земельный участок под хранение инертных материалов общей площадью 4.750 кв. м. Земельные участки являются частью земельного участка с кадастровым номером 30:08:11 01 09:0114.

Срок действия договора определен с 01.08.2007г. по 02.02.2009 г.

Свидетельством о государственной регистрации права подтверждено право собственности истца на земельный участок площадью 54884 кв. м.

Судом установлено, что предметом договора аренды N 02/07 является земельный участок площадью 4750,00 квадратных метров, являющийся частью земельного участка общей площадью 54884 квадратных метров, расположенного по указанному выше адресу.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют выделить его из других объектов недвижимости, осуществляется посредством кадастрового и технического учета.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" установлено, что государственный учет земельных участков - это описания и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Согласно статье 14 указанного Закона о государственном земельном кадастре моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах, является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кроме этого, в силу пункта 24 Правил ведения государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка реестр является наличие у него кадастрового номера.

Пунктом 26, 27 названных Правил допускается самостоятельная регистрация участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.

Из анализа приведенных положений Закона следует, что земельный участок только тогда может стать объектом гражданских прав, если он представляет собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади разрешенного использования, кадастрового номера.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не представил доказательства, что земельный участок, переданный по договору аренды № 02/07 от 01.08.2007г., в установленном законом порядке идентифицирован.

Таким образом, договор аренды, в котором земельный участок не определен в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, не содержит существенных условий, необходимых в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, условия данного договора об объекте нельзя считать согласованными, а договор - порождающим соответствующие правовые последствия.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Такая оценка договора как незаключенного влечет отказ суда во взыскании задолженности и меры ответственности, начисленной на его основании. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, истцом не заявлялось.

Дело № А06-4393/2009. Моментом заключения договора аренды от 06.02.2008г. № 143 является не момент его подписания сторонами, а момент его государственной регистрации. Дату государственной регистрации договора аренды 30.05.2008г. следует считать началом срока действия договора аренды.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании суммы пени в размере 12770 руб. 04 коп.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом истец обосновал своё требование положениями пункта 5.6 договора аренды: за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор №143 от 06.02.2008г. со сроком аренды с 07 февраля 2007г. по 02 февраля 2011г.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, моментом заключения договора аренды от 06.02.2008г. № 143 является не момент его подписания сторонами, а момент его государственной регистрации.

Из представленного суду договора следует, что между сторонами был подписан данный договор аренды, то есть когда в требуемой в письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дату государственной регистрации договора аренды 30.05.2008г. следует считать началом срока действия договора аренды.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента государственной регистрации.

Из этого следует, что обязательств арендодателя и арендатора по исполнению договора у сторон возникло с момента государственной регистрации.

Соответственно, обязанность по внесению арендных платежей у ответчика наступила с 30.05.2008г.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в п. 6 Информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором говорится, что Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Платежи за период, предшествующий заключению договора, не могут считаться просроченными.

Кроме того, 25.06.2008г. между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью «Волжская финансовая компания» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка № 143 от 06.03.2008г., расположенного на территории г. Астрахани.

В соответствии с п. 2 данного договора от 25.06.2008г., ответчик передает Обществу с ограниченной ответственностью «Волжская финансовая компания» в полном объеме на безвозмездной основе свои права и обязанности арендатора на существующих условиях к моменту их передачи по договору аренды.

Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 03.07.2008г.

Таким образом, только с 03.07.2008 г. Обществу с ограниченной ответственностью «Волжская финансовая компания» перешли права и обязанности по договору аренды № 143 от 06.03.2008г.

Суд считает, что истец неправомерно начисляет пени за просрочку платежа арендной платы, исчисленный за период с 15 апреля 2008г. по 01 декабря 2008г., в то время как обязанность по исполнению договора возникла лишь с 30.05.2008г. по 02.07.2008г., то есть с момента государственной регистрации договора, и первый платеж по арендной плате ответчик по условиям пункта 3.3 договора аренды обязан был произвести не позднее 15 июня 2008 г.

В связи изложенным, ответчиком не были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения.

В соответствии с вышеизложенным, основания для удовлетворения иска о взыскании пени за период с 15 апреля 2008г. по 14 июня.2008г., предшествующий государственной регистрации договора, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, отсутствуют.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о взыскании пени за период с 15 апреля 2008г. по 14 июня 2008г. в сумме 1862 руб. 56 коп. суд считает необходимым отказать.

На основании анализа вышеуказанных дел можно сделать следующий вывод: поскольку при рассмотрении дел в основном возникают вопросы по оценке доказательств, представляемых сторонами, а также установлению фактических обстоятельств дела, суду при рассмотрении вышеуказанных споров надлежит наиболее тщательно подходить к подготовке дела к судебному разбирательству и оценке доказательств по нему в целях объективного и всестороннего разрешения спора.

Проведенный анализ практики за период 9 месяцев 2009 года свидетельствует в целом о правильности применения гражданской коллегией арбитражного суда Астраханской области норм права при рассмотрении споров указанной категории.

Настоящее обобщение предлагается к обсуждению Президиуму Арбитражного Суда Астраханской области, с последующим обсуждением в гражданской коллегии арбитражного суда.

Судья Н.В. Смирнова

Опубликовано: 26.02.2014 11:09 Обновлено: 27.04.2023 18:13